この度は『菊池総建株式会社』のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。
東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を施工している『内装業者（内装会社）』でございます。
渋谷区は繁華なエリアであり、飲食店経営は活気にあふれています。
しかし、契約終了時の原状回復工事は欠かせない作業です。
今回は、渋谷区にある飲食店での原状回復工事の事例について紹介します。
原状回復工事とは？
原状回復工事は、賃貸物件や施設を利用した後、契約終了時に建物や設備を入居前の状態に戻すための工事です。
賃貸契約終了時に原状回復が義務付けられていることが一般的で、これにより建物の維持管理や次回の入居者への提供が円滑に行われます。
店舗の移転や撤退をする場合には、通常は現在店舗として借りている場所を契約前の元通りの状態にする必要があり、その工事を原状回復工事と呼びます。
元通りの状態とは、建物躯体のみで、内装・設備等が一切ない状態を指すことが多いです。
借りるテナントにより、使い方が大きく異なりますので、それに伴い、原状回復工事にかかる費用も大きく変わります。
施工事例
今回の施工事例の詳細になります。
施工名称：原状回復工事
施工現場：東京都渋谷区道玄坂
施工期間：３週間前後
施工内容：飲食店様の内装関係を解体工事を行い、入居時の状態に戻していきます。
施工写真と一緒に流れをご紹介いたします。
仮囲い工事
まずは店舗前に仮囲いを設置いたします。
LGS（軽量鉄骨）で下地組、ラワン合板を貼り付け、アルミ扉を設置します。
LGS下地組
ラワン合板とアルミ扉を設置
仮囲い（防犯フェンス）は、建設現場や工事エリアで安全確保のために設置されます。
不法侵入や盗難を防ぎ、危険な作業から周囲を保護します。
また、法的要件の遵守や環境への配慮も含まれます。
視覚的な目印としても機能し、工事が進行中であることを示します。
解体工事
既存の天井、壁の解体工事を行います。
既存壁に張り付いてる2枚張りの石膏ボードを剥がします。
剥すと、以前に施工された軽量鉄骨と断熱材が見えました。
剥し終えた壁の残骸を掃除してガラ袋に入れます。
今回、解体工事を行う理由の一つですが
壁が老朽化したり、構造的な損傷がある場合、安全や耐久性の観点から解体が必要になることがあります。
壁の補修や交換が不十分である場合は、解体して新しい壁を設置することが必要です。
全ての箇所の解体工事が終わり原状回復工事に移行します。
原状回復工事
解体箇所に新しくLGS下地組を行い、石膏ボードを貼り付けます。
壁
①before
①after
②before
②after
天井
新規天井LGS下地
新規天井LGS下地-点検口設置箇所
軽天工事を行い、点検口設置箇所にマスキングテープで印をつけておきます。
マスキングテープを基に石膏ボードを貼り、開口箇所には穴を開けておき点検口を設置します。
石膏ボード貼り
点検口設置
仕上げにクロス工事、塗装工事を行い原状回復工事が終わり、引き渡しとなります。
まとめ
今回は渋谷にある飲食店の原状回復工事を施工させていただきました。
原状回復工事は、建物や設備を入居前の状態に戻す重要な作業です。
お客様のニーズに合わせて丁寧に作業を行い、建物の美観や安全性を確保することで、次のテナントにとって快適な環境を提供できるよう努めました。
今後もお客様のご要望にしっかりとお応えし、信頼と満足を提供できるよう努めてまいります。
最後に
工事費用は業者により大きく異なるので
【相見積】を推奨させていただいております。
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在东京都丰岛区池袋设置着公司办公据点，在关东地区全部地域范围内，我们是正在经营和施工整套《室内装饰施工工事》・《修复原状施工工事》的室内装饰业界单位，为客户服务。
我们今天将要说明的施工事例是一个大型购物区娱乐设施里新开业前租户房产的间隔施工工事和天棚的修补工事。
此次的施工，我们和假设间隔工事也一起做。
一般来说，假设间隔是，在屋内做修改工事・改装工事等时候，为了把要做工事的区划来分隔而使用的简易壁。
如果一句就说，假设间隔，根据施工现场的情况或用途，要求的尺寸和形状都不同。
并且，我们此次使用的是石膏板，作为假设间隔来使用的素材比如金属镶板等有各种各样的。
那么，下面是详细的施工工事内容。
详细施工
施工工事种类 : 新装饰工事（包括 间隔壁工事和天棚修补工事）
施工工事现场 : 神奈川县相模原市南区相模大野 大型购物中心内租户房产
施工工事期间 : 大约一周
详细施工内容
在做新壁的地方（间隔），我们使用轻量钢骨来施工地基。
在埋入固定装置的地方，我们补强开口。
在一部分，我们按照客户的事先要求施工透笼板。
我们修补现有的轻量钢骨和壁，修补轻量钢骨后，重新张贴石膏板。
在现有的壁面，修补石膏板后，我们增贴石膏板。
在撤去天棚的现有向下灯和检查口的开口部分，我们使用石膏板来埋入它（修补）。
我们在外角做补强作业后，把现场交给下一个单位。
我们改天也做假设间隔的解体工事，和新做复旧工事。
下面是施工时的照片。
首先是，这个地方的施工。
施工轻量钢骨后，我们补强固定装置的部分，在透笼板开口后，张贴石膏板。
我们也在外角地方补强。在撤去天棚部分的向下灯和检查口地方的开口部分，我们埋入石膏板（修补）。
是开口补强
我们也在柱子张贴板材，在角部补强。在通电线的地方，我们张贴石膏板后，切割它。
以上是此次施工时的现场照片。
总结
我们此次施行了新开业之前租户房产的间隔施工工事。
我们也做了壁・天棚的修补工事。
请务必考虑运用现有的地方来依赖我们施工，怎么样？
关于轻量钢骨施工工事，板材工事，所有的事情，我们很欢迎各位来的商量和洽谈。
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施工费用按照每家业界单位大大都不同。
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東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。
今回は、
スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？
というテーマでお話させていただきます。
今回のテーマは原状回復工事と深く関係している事柄となっておりますので、都度補足説明をさせていただきます。
まずは、スケルトンについて、という本題に入る前に内装解体についてお話させていただきます。
なお、今回の記事は用語の特性上、賃借人（物件を借りられる方）向けの記事となっております。
物件オーナー様や管理会社様におきましては既にある程度ご存じの内容かもしれません。
弊社はどちら側のお立場のお客様からもご依頼をいただいておりますので、ご質問やお見積りなどお問い合わせはお気軽にどうぞよろしくお願いいたします。
内装解体とは
アパートの内装解体の様子。壁ボード材に限らず、天井や造作物の解体ももちろん内装解体に含まれます
内装解体とは、その名の通り内装、特に天井・壁・床、そしてそれらに設置した造作物のボード材、下地材などを解体することを指します。
賃貸物件から退去をする際、原状回復の義務が発生します。
そもそも原状回復とは、物件を入居した状態に戻すことを指します。
特にオフィスや店舗など、事業用物件での原状回復には
- ●設備の復旧
- ●蛍光灯の交換
- ●タイルカーペットの全交換
など、様々な項目がございますが、オフィスや店舗で多く発生してくる事柄の中に「賃借人側で後付けした、間仕切など造作物の撤去・復旧」がございます。
店舗であればカウンターや床などを後から施工する場合も多いので、これらは退去の際、復旧して引き渡しをすることが義務付けられている場合がほとんどです。
内装解体とは、主に賃借人側で付けた間仕切壁や造作物を解体する事を指します。
もちろん、解体したものは廃材となるため、撤去・搬出作業が必ず含まれます。
広義の意味での内装解体には、もちろん賃借人都合で付けた間仕切を、さらに別のレイアウトに変更するために解体する、という事も考えられるので当然これらも内装解体の1つです。
スケルトンについて
スケルトン解体とは、広義では内装解体の中でも内装下地など、骨組み（躯体）のみを残して解体することを指します。
つまり、骨組み（躯体）のみが残された状態をスケルトンといい、その状態にする工事の事をスケルトン工事と言います。
また、スケルトンにして賃貸人（物件オーナーや管理会社）へ引き渡しをすることを「スケルトン渡し」と言います。
通常の内装解体では、前述のように賃借人側で建てた間仕切壁や造作物の撤去のみでしたが、スケルトンではこちらで施工した間仕切壁や造作物の他、天井・壁材も撤去することが要件に含まれています。
これらはやはり、賃貸借契約書に書かれており、物件により異なります。
例として、複数の物件ごとに条件が異なる様子を図解にしてみました。
物件Bと物件Cでは、共に「スケルトン渡し」をすることを条件としてみました。
Bでは「ボード材と下地材を撤去」、Cでは「ボード材（だけ）を撤去」とさせていただきましたが、どちらもスケルトンと呼ばれております。
スケルトンにはオーナーや管理会社などにより、解釈が異なる場合がございます。
中でも、物件Bのような「ほとんど躯体のみを残し、天井や壁のボード材や下地などは全撤去」というようなスケルトンを「躯体現し（くたいあらわし）」と呼ぶ場合があります。
しかし、躯体現しの場合でも水道などの設備はそのままで引き渡しをお願いされる場合もあれば、これらもすべて全撤去にて、と指定される場合もあります。
このように、物件により引き渡しの際、どのような状態にして返却するか大きく異なります。
賃貸借契約書をよく読んでいただき、認識が相違ないかオーナーや管理会社へ確認をするしかありません。
スケルトンの反対語
スケルトンは、上記の通り内装材をほとんど解体し、賃貸人へ引き渡すことを指しますが、反対にほとんど間仕切りや設備、造作物を残した状態で賃貸人へ引き渡しをすることを「居抜き」といい、そのような物件を「居抜き物件」と言います。
例えば飲食店の場合、以前営業されていた店舗内装をそのままに、什器や家具などを新調するのみで新しく営業する、と言った場合も多く見受けられます。
スケルトンを行うメリット・デメリット
メリット
- (賃貸人、賃借人にとって)ほとんどすべての内装材を撤去してもらうこととなるため、物件を新たなレイアウト、新たな下地材・ボード材にて運用できる
- 上記に付随して、内装材や設備の損傷、損耗のチェックやメンテナンスを行うことができる
- 内装材を新しくする関係上、資産価値が高められる可能性が高い
デメリット
- 工事そのものの費用が多く発生し、期間も長くなる
- 上記に付随し、新規入居者が入るまでの期間も延びてしまう
- 面積の規模に応じて費用が大きく異なってくる
- 新規入居者の負担も大きくなる（1から内装、設備を整えなければならないため）
上記の通り、スケルトンは物件オーナーや管理会社にとって特にメリットが大きいと言えます。
内装材は目に見えない部分こそ損耗が激しいにもかかわらず、それを確認することがなかなか難しいのが難点です。
建物のメンテナンス・延命という点においてスケルトン解体を行う事は大変有用であると言えます。
ただし、デメリットにて挙げた通りすべての内装ボード材や下地材などを解体撤去するというのは、建物の広さにもよりますがかなり大規模な工事になり得ます。
基本的に居抜き物件よりも費用が多く発生する確率が高く、期間も長くなるため新規入居者を受け入れるまでの体制を整えるまでの期間も、当然長くなってしまいます。
費用がかかる分、賃借人にとっても賃貸人にとっても意思疎通が重要です。
退去の際はもちろん、可能な限り入居の際しっかり確認を取り、認識を深めるべきだと思います。
補足（過去に施工した現場）
最後に、弊社が施工した中で「スケルトンの状態に解体をした」あるいは「スケルトンの状態から工事を開始した」という現場の写真をご紹介いたします。
①
こちらはコンクリート造の現場にてスケルトンの状態となった現場を撮影したものです。
下地材はすべて取り除かれ、天井や床、躯体壁が残るのみの「躯体現し（くたいあらわし）」の状態となっています。
②
1棟丸ごと下地材、ボード材の無いスケルトンの状態となっている物件
こちらの現場はスポーツ施設の内装下地・ボード・断熱材などをスケルトンの状態から施工させていただきました。
天井にわずかに重量鉄骨下地が残っています。
このような状態を「躯体現し」というかは賃貸人や施工業者により異なると言えます。
よって、「今どのような状態で」「引き渡しの際、どのような状態にすべきか」という点においてお互いの認識の相違が起こらないよう、すり合わせを行うのが最善であると言えます。
まとめ
以上、「スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？」
というテーマでお話させていただきました。
スケルトンという言葉や、概念について知っていただいた上で、結局最も大切なことは、オフィスや店舗の退去時、どのような状態にして引き渡しをしなければならないかという事です。
計画を立てる際は、まずはお手元に賃貸借契約書をご用意いただいた上で物件オーナーや管理会社など、賃貸人の方と打ち合わせをしていただき、その上で、あるいは不明な点が発生してまいりましたら私たち内装工事業者を頼っていただけますと、トラブルが起こりにくく、スムーズに原状回復工事が行えるのではないかと思われます。
当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたらお気軽にお問い合わせください。
弊社は改修工事や修繕工事、補修工事など全体的、部分的限らず工事をお受けさせていただいております。
内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でもお気軽にお問い合わせください。
最後に
工事費用は業者により大きく異なるので
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まずは、各社見積りを比較し、是非ご検討ください。
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
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