お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、
原状回復工事 ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて
お話させていただきます。
はじめに
2023年も、早くも1月が過ぎ去り春が近づいてまいりました。
春と言えば引越しのシーズンですね。
個人の方はもちろん、企業の皆さまもオフィス退去や移転を行われる方が多く、弊社でも毎年、多くのお見積りをいただいております。
そこで今回は、
- オフィスや店舗を借りられている、「賃借人」の方
- 反対に、オフィスや店舗を貸している、「賃貸人」の方
の２つの立場の方がそれぞれ原状回復工事をご検討の際、それぞれどのように異なり、どこを注意すべきかと言った点をざっくりとご説明させていただきます。
なお、参考として過去作成した
原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】
という記事へのリンクを下記に貼らせていただきます。
併せてご参考になれば幸いです。
https://kikusou-gr.com/wp/%e5%8e%9f%e7%8a%b6%e5%9b%9e%e5%be%a9%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e3%81%ae%e6%b5%81%e3%82%8c%e3%82%92%e3%81%96%e3%81%a3%e3%81%8f%e3%82%8a%e3%81%a8%e3%81%94%e7%b4%b9%e4%bb%8b%e3%80%90%e3%82%a2%e3%83%91%e3%83%bc/
https://kikusou-gr.com/wp/genzyoukaihuku2/
賃借人（借主）の場合
賃貸借契約書のイメージ画像
一般的に原状回復というと借主側による工事を指すことが多いです。
借主による原状回復の場合、まずはご自身によるオフィスや店舗の移転・退去の日付を決め、不動産オーナーや管理会社など、貸主側から提示された「賃貸借契約書」を元に、工事の計画を立てる必要があります。
当ブログでも何度か取り上げさせていただいておりますが、物件により賃貸借契約書の内容が大きく異なるため、建物を引き渡す際にどのような状態にして返却するかが重要になってきます。
原状回復を求められる主な項目は、
- ・賃借人（借主様）側で後付け、工事をした間仕切りの撤去・復旧
- ・床タイルカーペットやフロアタイルなど床材の貼替
- ・同様に、天井・壁のクロスの貼替
- ・照明の交換
- ・不要な備品の撤去・廃棄処分
- ・各所のクリーニング
- ・鍵の交換
- ・（スケルトンでの返却が要件の場合、内装ボード材や下地材の全撤去）
などがございます。
これらの内容がすべてあるわけではなく、契約により異なるということに注意が必要です。
また、こちらも何度かご説明させていただいていますが、
貸主側で原状回復工事の業者を指定している場合（指定業者）と、特に指定をしていない場合があります。
貸主側で指定業者がいる場合は、原則としてそれに従わなければなりません。
しかし、中には不当な施工費を請求する業者もいるため、指定業者と別で、複数業者に見積を出してもらい金額が適正であるか判断するのが重要です。
指定業者がいない場合、自身で自由に業者を探すことができますが、こちらの場合も同様に複数業者に見積を出し、納得のいく業者へ依頼するとよいでしょう。
賃借人による原状回復工事を依頼する際のポイント
- 1.オフィスの退去（+移転）の時期を見計らいながら工事の予定を組まなければならないため、スケジュール調整に注意
- 2.賃貸契約書に基づき、物件により原状回復の要件が様々であるため、必要・不要なことをしっかり把握しなければならない
- 3.指定業者の有無を確認し、金額面などでしっかり打ち合わせを行う必要がある
賃貸人（貸主）の場合
アパートの原状回復工事の様子①
壁ボード材の解体時の様子
上記現場にて、解体が済み、ボード材を新規施工している様子
貸主側で原状回復工事を行う場合、主に想定されるパターンは次の2つです。
- ・一般住宅物件にて、住人の退去が完了後の本格クリーニングや修繕工事を行うタイミング
- ・オフィスや店舗、一般住宅において借主側からの引き渡しの際は大丈夫と思っていたが、思わぬ修繕が必要となった場合
- ・（厳密に言えば原状回復工事ではないが、）資産価値向上のために、上記のタイミングで内装を含む各所のグレードアップを図る場合
貸主側は、当然ながら賃貸借契約書を所有している立場なので、前述した原状回復内容を自ら依頼することは基本的にはないはずです。
しかし、一般住宅、つまり居住用物件の場合は多くの場合、借主側は簡易な清掃のみで退去が完了するため、貸主側は次の貸し手が見つかるまでに本格的なクリーニングや鍵の交換、各所の修繕などを行わなければなりません。
また、退去が完了し、引き渡しが行われた後にこそ、修繕が必要な箇所が見つかったりするものです。
それらの際、建設会社や工務店、内装工事会社へ依頼が行われております。
弊社で過去にいただいた依頼内容としては、
- ・天井・壁・床など各ボード材の貼替
- ・↑に伴う、クロスの貼替
- ・経年劣化による軽鉄下地材の解体撤去、新設
- ・不要な備品の撤去、廃棄
- ・上記に伴うクリーニング作業
- ・鍵の交換
などが挙げられます。
いずれの場合も、借主側と比べ経年によるメンテナンスや修繕や、資産価値向上を目的とした工事がメインとなってきます。
そのため、広義で言えば原状回復工事というより、修繕工事（リフォーム）、あるいは改修工事（リノベーション）と捉えられる工事も多く、純粋に原状回復工事という言葉で括れない場合もございます。
上記の工事は必ずしも不具合が生じた場合のみならず、特に資産価値向上のためであれば内装材の種類やグレードをアップさせたり、内装工事の作業区分外では、外壁の塗装工事などにより、性能や見た目を現代の仕様に造りかえるという事もあるでしょう。
賃借人による原状回復と違い、退去によるスケジュールの調整などはありませんが、テナントや住居に空きがあるという事はその間空き家となってしまうわけですから、貸主側からしても早く工事を行ってほしいという場合も多く、施工会社としてはなるべく工期を短く、効率の良い工事が求められます。
賃貸人による原状回復工事を依頼する際のポイント
- どういう目的で、どのような工事を行うのか明確化し、それが可能な業者をピックアップし、見積を取る必要性がある
- 小規模な修繕のみならず、時には資産価値向上などのため大規模な修繕・改修工事を考える必要がある
- 空き家にしておくと家賃が発生せず、またクリーニングが再度必要になる場合もあるため、工事のタイミングの見計らいが重要
まとめ
以上、原状回復工事 ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて
お話させていただきました。
賃借人と賃貸人により、それぞれ原状回復工事の項目や意味合いが多少異なるという事がおわかりになったでしょうか。
弊社では、いずれの立場の方からのお見積りやご依頼もご対応させていただいております。
上記のポイントがご参考になれば幸いです。
また、実際にご検討の段階に当たりご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。
最後に
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
工事の費用は業者により大きく異なる事が多いため、相見積もりを推奨させていただいております。
弊社の見積りも他社との比較し、是非ご検討ください。
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この度は『菊池総建株式会社』のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。
東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。
『内装工事 用語シリーズ』第3回目となります。
前回記事はこちら
インターネットには既にそのようなものが存在するかとは思いますが、
弊社なりにまとめ、且つ施工した写真が用意できる場合は紹介させていただきます。
比較的簡単に読み終えられる記事にしていくつもりなので、
気軽にご覧いただければ幸いです。
Q.塗装（工事）とは？ どのような目的で行われる？
塗装とは、材料の表面を塗料の被膜で覆う表面処理の一つで、
主な目的は装飾の他、材料の保護や、金属塗装の場合は防錆などの意味合いもあります。
保護と言っても、表面が硬化することで傷に強くなるものや日光や蛍光灯の明かりなどの紫外線の保護、
または白アリなどの蟻害からの保護など、用途や商品によって様々です。
また、塗装する面を保護・補修したり凹凸を滑らかにしたり、塗装面と塗料が密着しやすい（＝塗料が付きやすい）くするために
プライマー塗装という、下塗り作業も行われます。（塗りこむ材料や目的によって微妙に異なる名称で、「フィーラー」「シーラー」と呼ばれるものもあります）
前回記事にて、パテ処理作業 というのをご紹介させていただきましたが、
塗装においては同じくらいプライマー塗装が重要です。
また、塗装をする材料もしっかりと下準備が必要です。
内装工事において、塗料を塗りこむ材料としてメジャーなものに石膏ボードがありますが、
貼り合わせただけでは継目部分や、ビス止めをした箇所が凸凹している（「不陸(ふろく)がある」などと言います）状態のため、
前回ご紹介した、パテ処理を行います。
パテ処理が行われた後、表面の汚れを落とし（ケレン清掃）後、プライマー塗装を行い、さらに中塗り塗装や仕上げ塗装へと作業が続いていきます。
Q.塗装の道具にはどんなものがある？
塗装は、比較的施工業者以外にもDIYや、学生の頃図画工作などで慣れ親しむことが多いため
ご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、
- 刷毛（はけ）
- ローラー
- スプレー
などがあります。
また、それぞれ刷毛やローラーも素材や特性が様々であり、表面の状態や下地の材料、また職人によって使い分けられます。
通常、内装工事での塗装作業の工程をざっくりと説明すると、
- 塗装が付かないように、施工箇所の下や、周囲、出っ張り部分にマスキングテープやマスカーにて養生を行う
- バケットにペンキ（塗料）を流し入れる
- 隅や細かい部分など、ローラーで塗れない部分を刷毛で塗っていく
- 残りの大きな箇所をローラーで塗りこんでいく
- （状態に応じて、乾かして重ね塗りをする）
- 半乾きの状態のうちに養生を剥がして、完了
以上が一連の流れとなります。
※養生とは、施工する箇所の周囲が傷ついたり汚れたりしないよう覆ったり遮って保護することです。
弊社での施工事例
弊社での施工事例を簡単に紹介します。
その①
塗装工事の施工事例その①-1
「グリッド型システム天井」という正方形で、メンテナンス性のいい天井材を、ローラーにて塗装している様子です。
一部塗装し、乾燥している状態です
塗装工事の施工事例その①-2
上記塗装完了後のシステム天井材を、天井に組み込んでいっている様子です。
上記2点は同一の現場で、「グリッド型システム天井」をローラーにて黒色に塗装し、組みなおしている様子です。
黒色の天井は落ち着きや、高級感をもたらしてくれます。
その②
塗装工事の施工事例その②-1
こちらは柱面の塗装を行う前の様子。ナチュラルな印象です。
塗装工事の施工事例その②-2
1枚目と別箇所ではありますが、同一現場にて施工後の様子です。
ナチュラルな風合いの木目がこげ茶色に「エイジング塗装」され、年月を重ねたレトロな風合いになりました
上記2枚は喫茶店の新装工事の現場の様子で、元々入居していた飲食店の内装を一部流用しつつ、
新装したという現場となります。
先ほどのローラー塗装と違い、刷毛を使いニスを塗布することでこげ茶色系の
何年も年月を経たような風合いに仕上げました。
まとめ
以上、塗装・塗装工事とは何かについて、簡単なご紹介でした。
比較的身近な工事・作業ではありますが、知らなかったことや
新たな気付きなど得られれば幸いでございます。
「オフィスの一面の塗装をしたい」
「塗装を塗りなおしてほしいけど、どうしたらよいか」
「この材料へは塗装をすることは可能？」
などのご相談がございましたら、ぜひとも弊社へご相談ください。
少しの工事でもお気軽にお問い合わせください。
- 塗装・塗装工事とは材料の表面を塗料の被膜で覆う表面処理の一つ
- 内装においては、天井材や壁材などの改装や補修に使用される
- 刷毛やローラー、スプレーなどで塗布され、均一な塗膜を張ったり木目を活かしたり様々な施工ができる
最後に
工事費用は業者により大きく異なるので
【相見積】を推奨させていただいております。
まずは、各社見積りを比較し、是非ご検討ください。
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
お客様に
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