お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、
原状回復工事の流れをざっくりとご紹介
させていただきます。
今回はアパート・マンションの場合としてお話させていただきます。
こちらの記事では後編として、工事そのものの流れにクローズアップし、ご説明させていただきます。
前回は前編として全体の流れをご紹介しておりますので、
「工事を依頼する前にどのような準備をしたらよいか」などをご確認されたい方は併せてご覧いただければ幸いです。
https://kikusou-gr.com/wp/%e5%8e%9f%e7%8a%b6%e5%9b%9e%e5%be%a9%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e3%81%ae%e6%b5%81%e3%82%8c%e3%82%92%e3%81%96%e3%81%a3%e3%81%8f%e3%82%8a%e3%81%a8%e3%81%94%e7%b4%b9%e4%bb%8b%e3%80%90%e3%82%a2%e3%83%91%e3%83%bc/
つまり今回は、施工業者から見た視点となりますので、「こんなところを気にしているんだ」と見ていたければなと感じております。
一例として、原状回復工事の全体の流れを表にまとめてみました。
こちらの流れに沿って後ほど説明させていただきます。
①お見積り、現地調査
現地調査、打ち合わせの様子。写真は業者同士の打ち合わせの様子ですが、現地調査の場合依頼者や、場合によっては貸主側を交えて打ち合わせを行います。
前回の内容と一部重複いたしますが、弊社の場合、お電話や、ホームページ、SNSからお見積りを頂戴しております。
個人のお客様や、オーナー・管理会社様からの直接のご依頼の場合と、元請業者様や電気工事業者様など、協力業者として施工のお手伝いをしてほしい旨のご依頼をいただく場合がございます。
いずれも施工を行う上では同じですが、立場が異なる方からご依頼をいただくこととなります。
さて、お見積りをいただく際はご依頼者様の情報の他、
- ●今、現場がどのような状態で、どうされたいか
- ●何階建ての建物か（エレベーターなどは使用可能か）
- ●日中工事は可能か
- ●いつ頃に退去されるか（原状回復の場合）
などを確認させていただきます。
1番目の「今、現場がどのような状態で、どうされたいか」は最も重要です。
ご依頼を受ける際、「このようにしたい」という文面にていただくことが多いのですが、
同じくらい「現場が今どのような状態なのか」も重要です。
このような情報を必要最低限頂戴した時点で、かなりざっくりとしたお見積りを出すことができます。
しかし、やはり現地調査を行い、実際に私たちの目で現場を確認できることが理想的です。
現場の状況はもちろん、今どのようなレイアウトになっているものをどのように変更、建て直し、解体するのかを再確認します。
可能な限り、資材をどこに置けるか、搬入出はどう行うか、周辺状況はどのようになっているかなども併せて確認していきます。
このように、依頼者様（お客様）のご要望を尋ねつつ、双方が納得いくまでお話がまとまった段階で先ほどよりも厳密なお見積りを出すことができ、
その結果をもとに依頼者様（お客様）に判断していただくこととなります。
ご納得いただき、正式な受注をいただけた場合、私たち工事業者はその現場に最適な職人を手配したり必要な材料を業者から調達します。
②着工
ここからは実際に工事に入った際のざっくりとした流れを説明させていただきます。
②-0 近隣あいさつ
前編でもご紹介しましたが、工事が開始される前には施工する業者が、周辺住人に対して近隣あいさつを行います。
小規模の工事や、場合により紙面でのお知らせを玄関や、ポストに投函するのみの場合もございますが、
騒音や振動、工事業者など人や物の往来も激しくなるため、直接お伺いし、ご挨拶をさせていただく場合も多いです。
前編でもご紹介した通り、この際依頼者様が同行することでより効果が高まり、工事がスムーズにいく可能性が高まります。
近隣あいさつについてもご要望や不安に感じられている点などがございましたらご相談ください。
②-1 養生
工事や、材料の搬入を行うための養生を行います。
養生には大きく分けて2種類あり、ホコリや汚れに対する養生と、傷が付かないように保護をする養生があります。
これらを施工箇所以外や、傷が付く可能性のあるドア周りや搬入経路、つまり床部分やエレベーター周りにおこなっていきます。
養生の一例。床部分はホコリ養生と、傷が付かないようにする役割を持たせております。 写真左部分は「マスカー」という養生で天井から床までを覆い、隅に寄せた備品へホコリがいかないようにしています
②-2 残置物の運び出し・処分
事前に依頼者様にて必要な物を移転先に運び出していただき、残置物を運び出したり、処分を行います。
これらに関しては、いわゆる「引越し」の部分に当たるため、依頼者様からのご要望を聞き、どこまで業者に任せるか確認をします。
②-3 搬入
ほとんどの場合、工事に使用するすべての材料を一度に現場に搬入、設置することはできませんが、初日は多くの部材を搬入することとなります。
資材置き場の取り決めや、搬入出経路、他業種の職人との打ち合わせなどもこの段階で行っていくことが多いです。
材料の搬入が行われてる間、少ない材料で済む工程は先にスタートとなる場合がございます。
具体的には電気工事業者が、配線を開始する場合がございます。
しかしながら、配線工事には軽量鉄骨下地が必要な箇所もあるため並行して行う部分も多いです。
②-4 施工開始
原状回復工事の場合、施工の流れは、大まかに以下の通りとなります。
もちろん、あくまでも一例であり、また同時並行したり、前後する場合もあります。
- 1.解体工事
- 2.壁工事（天井工事が発生する場合は、天井を先に行う場合が多い）
- 3.床工事
- 4.補修工事
1.解体工事
アパート物件の原状回復のための、壁ボード材解体の様子。
この壁はGL工法にて建てられていたため、剥がした部分にすぐコンクリートが露出してます
解体を伴う改修工事であれば、まずは既存の部材を解体していきます。
例えば今回のようにアパート・マンションの原状回復工事の場合、カーテンレールの撤去や既存のボード材を解体したりなどがございます。
解体・撤去の範囲やボリューム感は、場合により様々です。
例として、原状回復工事において、軽量鉄骨下地の施工を伴う施工内容としては、
- ●メンテナンスのため、ボード材を全剥がしをし、軽量鉄骨下地（LGS）も立て直す場合
- ●原状回復工事の後段階で、新たに間仕切壁を新設する場合
- ●その他レイアウト変更を伴う場合
などが挙げられます。
また、ボード材の施工を伴う施工内容といたしましては、
- ●既存ボード材を撤去し、貼りなおす場合
- ●新たに間仕切壁を新設する場合
などが挙げられます。
軽量鉄骨下地の建て替えや、ボード材を貼り替える工事は原状回復工事においては必須ではありませんが、
メンテナンスや、消耗・損耗が確認された際や、賃貸借契約書の書面に基づき行われます。
その他、入居者の都合で入居後新設したり、間取りを変更している場合は元通りに戻す（＝原状回復）義務が発生するため、
軽量鉄骨下地工事や、ボード工事が必要になってきます。
2.壁工事・天井工事
オフィスの写真ではありますが、軽量鉄骨壁下地を建てている様子です
各所の解体が完了次第、順次施工に移ってまいります。
施工が広範囲になるほど前工程と同時並行で行っていきます。
事業用借用物件の場合、クロス（壁紙）の貼り替えも義務になっている場合が多く、その場合や、
前述したように軽量鉄骨下地やボード材の貼り替えがあった場合もクロス工事が発生します。
つまり、事業用として物件に入居している場合、賃貸借契約書にもよりますが、
ほとんどの場合クロスの貼り替えを義務付けられていることが多いです。
天井や壁の施工が完了した時点で床工事の施工に移っていきます。
3.床工事
通常のオフィスの場合であれば、原状回復工事の際、タイルカーペットなどは総入れ替えとなり、借主側の負担となります。
理由としては「事業として使用している場合、それが経年劣化によるものか判断しづらいため」です。
同様の理由で、事業用として入居した際カーペットが敷かれており、交換して返却することが義務付けられている場合もございます。
その他として事業用に床下配線などを行っている物件であればそれらを撤去するために床剥がしを行い、新しい床材に交換するなどを行います。
4.補修工事
その他、全体を交換する必要がない箇所において、一部の部材の交換や、傷の補修を行います。
補修の仕方も様々で、単純に一部を貼り替えたり、細かな箇所であれば傷を埋めたり、塗装で隠したりもします。
5.解体材、廃材搬出作業
現場が手狭になってきた際は随時搬出は行ってまいりますが、
施工の完了に差し掛かっていく段階にて本格的に解体材や、施工の際発生した廃材を搬出していきます。
原状回復工事の場合、剥がしたクロスや解体したボード材、軽量鉄骨下地などが発生します。
古い下地材が木だった場合、木材も発生します。
現場にて「ガラ袋」と呼ばれている、ポリプロピレン樹脂製のゴミ袋になるべく分別してまとめ、それらを搬出していきます。
片付いてきた段階で、清掃を行っていきます。
6.クリーニング
全ての施工が完了した段階で工事をした箇所や、物件全体を清掃していきます。
アパート・マンションであれば備品や、照明器具、エアコンなどの洗浄を行います。
どこまでをどの程度行うかは、施工の際の契約によって異なり、また業者によりできることが異なるため、事前に確認するとよいでしょう。
賃貸借契約書の要件に沿うように、各所の清掃を行っていきます。
現場清掃の様子。大きな現場では特に、作業の区切りごとに清掃や片づけを行います。
現場の美観と、安全を保つためです。
③完工、引き渡し
全ての施工、清掃が完了すればいよいよ引き渡しとなります。
本当にすべての箇所がご依頼通りのクオリティに達しているか、依頼者（お客様）や、貸主側（オーナーや管理会社）を呼び、
完全にご納得いただけたところで引き渡しを行います。
まとめ
以上、原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】後編 というテーマで、
今回は施工業者の立場にて、工程的な流れをざっくりお話させていただきました。
- ●原状回復工事は、まずは見積の段階で現地調査を行い、その後正式に着工する
- ●工事を開始する前に、近隣あいさつを行い、その後キズやホコリから守るための養生を行い、材料の搬入、そして着工となる
- ●クリーニングまで完了の後、依頼者様、物件の貸主側（オーナーや管理会社）双方立会いの下引き渡しとなる
今回も事業用物件を想定しお話しさせていただきました。
居住用物件の場合、借主側にてここまで多くの工事を行う必要はございませんが
事業用物件の場合、賃貸借契約書の内容に基づき様々な箇所の解体、撤去、施工が必要になってまいります。
不安な点、ご不明な点がございましたら賃貸借契約書をご用意いただき、
お問い合わせいただければご対応させていただきます。
全体工事に限らず、部分的な工事でのお見積りの場合でも、
まずはご相談いただければ幸いです。
最後に
当社では、お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。
「工事費用はどれくらいかかるのか。」
「この部分はどのように工事をするのか。」
など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ！
オフィスリニューアル・店舗改装・原状回復工事・リフォーム工事（内装工事）等々
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お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、弊社でも得意とする原状回復工事について
ざっくりと原状回復で発生する作業や工事について 説明させていただこうかと思います。
原状回復のご予定がある、あるいは検討中の方はご覧いただければ幸いです。
なお、前回は「原状回復を依頼・検討する際の注意点、確認点」という記事を書かせていただきました。
そもそも原状回復についてまだよくわからないという方、注意点を知りたい方は
併せてご覧いただけますと幸いです。
原状回復工事で発生する作業の一例
前回記事にてご紹介させていただきましたように、原状回復は物件によりその範囲が多岐に渡ります。
そのため、オフィスにおける一般的に発生する作業・工事についてご紹介し、その内容を簡単に説明いたします。
- 備品、什器(残置物)の撤去、移動
- 照明の交換（既存品の撤去）
- 間仕切、造作物の撤去
- 壁クロスの貼り替え（天井も場合により）
- 壁、天井ボード材の解体・撤去
- 床の貼り替え、または撤去
- 設備の交換、回復
- 配線、配管の撤去（電気・ガス・インターネット）
- エアコンの洗浄、その他クリーニング作業
備品、什器(残置物)の撤去、移動
こちらは原状回復の現場ではないが、大規模改修のためエアコンや照明をすべて外し、搬出する準備をしている様子。
まずは、備品や什器等、残置物の撤去・移動を行います。
物件管理者の備品であればどのような契約になっているか確認し、撤去する場合は搬出を行い、残しを指定された場合は傷がつかないよう、一時的に移動させたり養生を行います。
居住者（お客様）の備品や什器の場合、当然ではありますが退去の際すべて移動させなければなりません。
そのため、本工事に入る前段階の打ち合わせにて、内装業者が解体・撤去・移動を行う物と、お客様にてそれらを行うものと分別していただき、
着工時にそれに準じて作業を行います。
その際、出入口や搬入出経路が傷ついたり汚れたりしないよう、養生を行います。
テナントや、近隣との距離が近い場合は特に防音・防塵対策も行います。
工事前の養生の様子。床部分には傷、汚れ防止のためのブルーシートを、左壁部分にはホコリ飛散防止のマスカー養生が施されています
照明の交換（既存品の撤去）
一般住宅においては必須とされていませんがオフィスや店舗の場合、照明の交換は必須とされている場合が多いです。
一般的なオフィスであれば照明はすべて、新品に交換します。
間仕切、造作物の撤去
入居の際、新たに追加した間仕切りや造作物がある場合、
元の状態に回復させなければなりません。
逆に、撤去していた場合も元通りに施工しなおすことが義務付けられている場合が多いです。
解体業者や、私たち内装工事業者が必ず必要になってくる工程です。
壁クロスの貼り替え（天井も場合により）
一般住宅の場合は故意による傷でない限り貼り替えの義務は発生しませんが、店舗やオフィスなど事業用の物件の場合、壁クロス貼り替えが必須の場合が多いです。
しかしながら貼り替えが必要な箇所が、例えば喫煙などで天井部分にも汚れや損耗が見られた場合貼り替えを要求される場合が多いです。
クロス貼り替えに限りませんが、その箇所の工事が必要かどうかは
業者・物件管理者とよく打ち合わせし、随時確認を行いましょう。
壁、天井ボード材の解体・撤去
スケルトン戻しと言われる物件の場合、こちらで設置した間仕切壁以外にもすべての壁・天井を解体・撤去しなければならないこともございます。
物件によってはさらにドアやガラスなども解体・撤去を行います。
原状回復のための中央間仕切部分解体の様子。ボード材に続き断熱材が剥がされ、積み上げられている。最終的に壁下地部分も全撤去いたしました。
床の貼り替え、または撤去
要件に応じて床の貼り替えや撤去を行います。
通常の原状回復であれば床をすべて新品に交換します。
床がタイルカーペットであれば貼り替えし、長尺塩ビシートであれば同等品に交換します。
前述のスケルトン戻しであれば、そもそも床材をすべて撤去し、躯体を露出させます。
設備の交換、回復
飲食店、オフィスでは設備をどのように返却、交換するか細かな契約がされていることが多いです。
「メンテナンスやクリーニングを行い返却」
「新品と交換」
「リース品のためレンタル会社に問い合わせ」
など、多岐に渡ります。
入居の際にも細かく定められているかとは思われますが、
再確認が必要な項目と言えます。
配線、配管の撤去（電気・ガス・インターネット）
配線、配管に関しても原状回復の範囲により様々です。
基本的にはすべて流用が望ましいであろう項目ですが、
物件オーナーから撤去の要望があれば、打ち合わせの上撤去を行います。
居抜き物件など、同系統の建物として次に引き渡す場合は
撤去ではなく交換やメンテナンスのみを行う場合もあります。
エアコンの洗浄、その他クリーニング作業
使用した分以上に綺麗にして退去するのが事業用の物件での要件であることが多いですが、エアコンの洗浄も要件の1つである場合が多いです。
また、工事による解体や工事での汚れの洗浄はもちろんですが、新たに交換した箇所も含め、全体的な清掃を要求される場合も多いです。
例といたしましては、フローリング材のワックスがけ などです。
まとめ
以上、原状回復で発生する作業や工事について のご紹介でした。
原状回復とは、事業者が退去（またはお引越し）に伴う、
退去物件を元通りに戻すことです。
小さなオフィスや店舗であっても、多くの工事内容や確認すべき項目が発生してまいりますので、
見積をした業者がどのような作業を得意としているか、あるいはどこまで可能なのか確認するようにしましょう。
当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたら
お気軽にお問い合わせください。
そしてもちろん記事の中にもございますように
お見積もりの際は、他社様との相見積もり大歓迎です。
費用、条件等ご納得いただき、気持ちの良い状態で弊社へ依頼していただくことが
皆さまのためにもなるのだと考えています。
なお、先日弊社で原状回復工事を依頼した場合の「価格の安さについて」
というブログを書かせていただきました。
併せてご覧いただけますと幸いです。
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その他、内装工事全般に関しご依頼したいことがございましたら、ぜひとも弊社へご相談ください。
内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でも、お気軽にお問い合わせください。
最後に
当社では、お見積もりから施工完了まで全てを自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
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ご紹介いたしますのは、前回の続きからになります。→スポーツ施設 前半
内容詳細
工事種類：新築工事
場所：東京都府中市
建物内装：スポーツ施設
工期：約１２日間
工事内容：内装のレイアウト変更の為、解体後の軽量鉄骨下地工事(LGS工事）とボード仕上げ工事になります。改修内容は壁の補修と石膏ボードの重ね張り工法(耐火・防火性、遮音性、寸法安定性、加工性、経済性に優れるという特徴があります）になります。
前回の終わりからのご紹介です。
充填を終えた箇所からプラスターボードの貼り付け作業からになります。
ボードを貼り付け後のお写真になります。
空調機関係も一緒に施工されていきます。
ある程度の個室部屋が施工されましたら、個室用のシャワールーム扉なども設置していきます。
メインとなるスポーツ施設ならではの、遊具を設置していきます。
大まかな施工が完了いたしました。
完成は施設まで足を運んでご覧下さい。
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