お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、
原状回復工事 ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて
お話させていただきます。
はじめに
2023年も、早くも1月が過ぎ去り春が近づいてまいりました。
春と言えば引越しのシーズンですね。
個人の方はもちろん、企業の皆さまもオフィス退去や移転を行われる方が多く、弊社でも毎年、多くのお見積りをいただいております。
そこで今回は、
- オフィスや店舗を借りられている、「賃借人」の方
- 反対に、オフィスや店舗を貸している、「賃貸人」の方
の２つの立場の方がそれぞれ原状回復工事をご検討の際、それぞれどのように異なり、どこを注意すべきかと言った点をざっくりとご説明させていただきます。
なお、参考として過去作成した
原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】
という記事へのリンクを下記に貼らせていただきます。
併せてご参考になれば幸いです。
https://kikusou-gr.com/wp/%e5%8e%9f%e7%8a%b6%e5%9b%9e%e5%be%a9%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e3%81%ae%e6%b5%81%e3%82%8c%e3%82%92%e3%81%96%e3%81%a3%e3%81%8f%e3%82%8a%e3%81%a8%e3%81%94%e7%b4%b9%e4%bb%8b%e3%80%90%e3%82%a2%e3%83%91%e3%83%bc/
https://kikusou-gr.com/wp/genzyoukaihuku2/
賃借人（借主）の場合
賃貸借契約書のイメージ画像
一般的に原状回復というと借主側による工事を指すことが多いです。
借主による原状回復の場合、まずはご自身によるオフィスや店舗の移転・退去の日付を決め、不動産オーナーや管理会社など、貸主側から提示された「賃貸借契約書」を元に、工事の計画を立てる必要があります。
当ブログでも何度か取り上げさせていただいておりますが、物件により賃貸借契約書の内容が大きく異なるため、建物を引き渡す際にどのような状態にして返却するかが重要になってきます。
原状回復を求められる主な項目は、
- ・賃借人（借主様）側で後付け、工事をした間仕切りの撤去・復旧
- ・床タイルカーペットやフロアタイルなど床材の貼替
- ・同様に、天井・壁のクロスの貼替
- ・照明の交換
- ・不要な備品の撤去・廃棄処分
- ・各所のクリーニング
- ・鍵の交換
- ・（スケルトンでの返却が要件の場合、内装ボード材や下地材の全撤去）
などがございます。
これらの内容がすべてあるわけではなく、契約により異なるということに注意が必要です。
また、こちらも何度かご説明させていただいていますが、
貸主側で原状回復工事の業者を指定している場合（指定業者）と、特に指定をしていない場合があります。
貸主側で指定業者がいる場合は、原則としてそれに従わなければなりません。
しかし、中には不当な施工費を請求する業者もいるため、指定業者と別で、複数業者に見積を出してもらい金額が適正であるか判断するのが重要です。
指定業者がいない場合、自身で自由に業者を探すことができますが、こちらの場合も同様に複数業者に見積を出し、納得のいく業者へ依頼するとよいでしょう。
賃借人による原状回復工事を依頼する際のポイント
- 1.オフィスの退去（+移転）の時期を見計らいながら工事の予定を組まなければならないため、スケジュール調整に注意
- 2.賃貸契約書に基づき、物件により原状回復の要件が様々であるため、必要・不要なことをしっかり把握しなければならない
- 3.指定業者の有無を確認し、金額面などでしっかり打ち合わせを行う必要がある
賃貸人（貸主）の場合
アパートの原状回復工事の様子①
壁ボード材の解体時の様子
上記現場にて、解体が済み、ボード材を新規施工している様子
貸主側で原状回復工事を行う場合、主に想定されるパターンは次の2つです。
- ・一般住宅物件にて、住人の退去が完了後の本格クリーニングや修繕工事を行うタイミング
- ・オフィスや店舗、一般住宅において借主側からの引き渡しの際は大丈夫と思っていたが、思わぬ修繕が必要となった場合
- ・（厳密に言えば原状回復工事ではないが、）資産価値向上のために、上記のタイミングで内装を含む各所のグレードアップを図る場合
貸主側は、当然ながら賃貸借契約書を所有している立場なので、前述した原状回復内容を自ら依頼することは基本的にはないはずです。
しかし、一般住宅、つまり居住用物件の場合は多くの場合、借主側は簡易な清掃のみで退去が完了するため、貸主側は次の貸し手が見つかるまでに本格的なクリーニングや鍵の交換、各所の修繕などを行わなければなりません。
また、退去が完了し、引き渡しが行われた後にこそ、修繕が必要な箇所が見つかったりするものです。
それらの際、建設会社や工務店、内装工事会社へ依頼が行われております。
弊社で過去にいただいた依頼内容としては、
- ・天井・壁・床など各ボード材の貼替
- ・↑に伴う、クロスの貼替
- ・経年劣化による軽鉄下地材の解体撤去、新設
- ・不要な備品の撤去、廃棄
- ・上記に伴うクリーニング作業
- ・鍵の交換
などが挙げられます。
いずれの場合も、借主側と比べ経年によるメンテナンスや修繕や、資産価値向上を目的とした工事がメインとなってきます。
そのため、広義で言えば原状回復工事というより、修繕工事（リフォーム）、あるいは改修工事（リノベーション）と捉えられる工事も多く、純粋に原状回復工事という言葉で括れない場合もございます。
上記の工事は必ずしも不具合が生じた場合のみならず、特に資産価値向上のためであれば内装材の種類やグレードをアップさせたり、内装工事の作業区分外では、外壁の塗装工事などにより、性能や見た目を現代の仕様に造りかえるという事もあるでしょう。
賃借人による原状回復と違い、退去によるスケジュールの調整などはありませんが、テナントや住居に空きがあるという事はその間空き家となってしまうわけですから、貸主側からしても早く工事を行ってほしいという場合も多く、施工会社としてはなるべく工期を短く、効率の良い工事が求められます。
賃貸人による原状回復工事を依頼する際のポイント
- どういう目的で、どのような工事を行うのか明確化し、それが可能な業者をピックアップし、見積を取る必要性がある
- 小規模な修繕のみならず、時には資産価値向上などのため大規模な修繕・改修工事を考える必要がある
- 空き家にしておくと家賃が発生せず、またクリーニングが再度必要になる場合もあるため、工事のタイミングの見計らいが重要
まとめ
以上、原状回復工事 ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて
お話させていただきました。
賃借人と賃貸人により、それぞれ原状回復工事の項目や意味合いが多少異なるという事がおわかりになったでしょうか。
弊社では、いずれの立場の方からのお見積りやご依頼もご対応させていただいております。
上記のポイントがご参考になれば幸いです。
また、実際にご検討の段階に当たりご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。
最後に
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
工事の費用は業者により大きく異なる事が多いため、相見積もりを推奨させていただいております。
弊社の見積りも他社との比較し、是非ご検討ください。
《オフィス・店舗（テナント）》の
リニューアル工事・改装工事・改修工事（リフォーム工事）・原状回復工事
部分的な補修工事から内装工事一式まで受け付けております。
まずは、お気軽にお問い合わせください、心よりお待ちしております。
https://kikusou-gr.com/wp/contact/
Instagram 
Twitter 
Facebook 
フォローもいいね♡もお気軽にポチッ👆としてください＾＾
～～～～～～～～～～～～IKEBUKURO～～～～～～～～～～～～
★池袋の内装業者なら菊池総建株式会社★
★東京の原状回復工事も菊池総建株式会社★
〒171-0014
東京都豊島区池袋2-62-10 武藏屋第３ビル４階
TEL:03-5985-4252
～～～～～～～～～～～NAISOUGYOUSHA～～～～～～～～～～～
お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、
原状回復工事の流れをざっくりとご紹介
させていただきます。
今回はアパート・マンションの場合としてお話させていただきます。
こちらの記事では後編として、工事そのものの流れにクローズアップし、ご説明させていただきます。
前回は前編として全体の流れをご紹介しておりますので、
「工事を依頼する前にどのような準備をしたらよいか」などをご確認されたい方は併せてご覧いただければ幸いです。
https://kikusou-gr.com/wp/%e5%8e%9f%e7%8a%b6%e5%9b%9e%e5%be%a9%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e3%81%ae%e6%b5%81%e3%82%8c%e3%82%92%e3%81%96%e3%81%a3%e3%81%8f%e3%82%8a%e3%81%a8%e3%81%94%e7%b4%b9%e4%bb%8b%e3%80%90%e3%82%a2%e3%83%91%e3%83%bc/
つまり今回は、施工業者から見た視点となりますので、「こんなところを気にしているんだ」と見ていたければなと感じております。
一例として、原状回復工事の全体の流れを表にまとめてみました。
こちらの流れに沿って後ほど説明させていただきます。
①お見積り、現地調査
現地調査、打ち合わせの様子。写真は業者同士の打ち合わせの様子ですが、現地調査の場合依頼者や、場合によっては貸主側を交えて打ち合わせを行います。
前回の内容と一部重複いたしますが、弊社の場合、お電話や、ホームページ、SNSからお見積りを頂戴しております。
個人のお客様や、オーナー・管理会社様からの直接のご依頼の場合と、元請業者様や電気工事業者様など、協力業者として施工のお手伝いをしてほしい旨のご依頼をいただく場合がございます。
いずれも施工を行う上では同じですが、立場が異なる方からご依頼をいただくこととなります。
さて、お見積りをいただく際はご依頼者様の情報の他、
- ●今、現場がどのような状態で、どうされたいか
- ●何階建ての建物か（エレベーターなどは使用可能か）
- ●日中工事は可能か
- ●いつ頃に退去されるか（原状回復の場合）
などを確認させていただきます。
1番目の「今、現場がどのような状態で、どうされたいか」は最も重要です。
ご依頼を受ける際、「このようにしたい」という文面にていただくことが多いのですが、
同じくらい「現場が今どのような状態なのか」も重要です。
このような情報を必要最低限頂戴した時点で、かなりざっくりとしたお見積りを出すことができます。
しかし、やはり現地調査を行い、実際に私たちの目で現場を確認できることが理想的です。
現場の状況はもちろん、今どのようなレイアウトになっているものをどのように変更、建て直し、解体するのかを再確認します。
可能な限り、資材をどこに置けるか、搬入出はどう行うか、周辺状況はどのようになっているかなども併せて確認していきます。
このように、依頼者様（お客様）のご要望を尋ねつつ、双方が納得いくまでお話がまとまった段階で先ほどよりも厳密なお見積りを出すことができ、
その結果をもとに依頼者様（お客様）に判断していただくこととなります。
ご納得いただき、正式な受注をいただけた場合、私たち工事業者はその現場に最適な職人を手配したり必要な材料を業者から調達します。
②着工
ここからは実際に工事に入った際のざっくりとした流れを説明させていただきます。
②-0 近隣あいさつ
前編でもご紹介しましたが、工事が開始される前には施工する業者が、周辺住人に対して近隣あいさつを行います。
小規模の工事や、場合により紙面でのお知らせを玄関や、ポストに投函するのみの場合もございますが、
騒音や振動、工事業者など人や物の往来も激しくなるため、直接お伺いし、ご挨拶をさせていただく場合も多いです。
前編でもご紹介した通り、この際依頼者様が同行することでより効果が高まり、工事がスムーズにいく可能性が高まります。
近隣あいさつについてもご要望や不安に感じられている点などがございましたらご相談ください。
②-1 養生
工事や、材料の搬入を行うための養生を行います。
養生には大きく分けて2種類あり、ホコリや汚れに対する養生と、傷が付かないように保護をする養生があります。
これらを施工箇所以外や、傷が付く可能性のあるドア周りや搬入経路、つまり床部分やエレベーター周りにおこなっていきます。
養生の一例。床部分はホコリ養生と、傷が付かないようにする役割を持たせております。 写真左部分は「マスカー」という養生で天井から床までを覆い、隅に寄せた備品へホコリがいかないようにしています
②-2 残置物の運び出し・処分
事前に依頼者様にて必要な物を移転先に運び出していただき、残置物を運び出したり、処分を行います。
これらに関しては、いわゆる「引越し」の部分に当たるため、依頼者様からのご要望を聞き、どこまで業者に任せるか確認をします。
②-3 搬入
ほとんどの場合、工事に使用するすべての材料を一度に現場に搬入、設置することはできませんが、初日は多くの部材を搬入することとなります。
資材置き場の取り決めや、搬入出経路、他業種の職人との打ち合わせなどもこの段階で行っていくことが多いです。
材料の搬入が行われてる間、少ない材料で済む工程は先にスタートとなる場合がございます。
具体的には電気工事業者が、配線を開始する場合がございます。
しかしながら、配線工事には軽量鉄骨下地が必要な箇所もあるため並行して行う部分も多いです。
②-4 施工開始
原状回復工事の場合、施工の流れは、大まかに以下の通りとなります。
もちろん、あくまでも一例であり、また同時並行したり、前後する場合もあります。
- 1.解体工事
- 2.壁工事（天井工事が発生する場合は、天井を先に行う場合が多い）
- 3.床工事
- 4.補修工事
1.解体工事
アパート物件の原状回復のための、壁ボード材解体の様子。
この壁はGL工法にて建てられていたため、剥がした部分にすぐコンクリートが露出してます
解体を伴う改修工事であれば、まずは既存の部材を解体していきます。
例えば今回のようにアパート・マンションの原状回復工事の場合、カーテンレールの撤去や既存のボード材を解体したりなどがございます。
解体・撤去の範囲やボリューム感は、場合により様々です。
例として、原状回復工事において、軽量鉄骨下地の施工を伴う施工内容としては、
- ●メンテナンスのため、ボード材を全剥がしをし、軽量鉄骨下地（LGS）も立て直す場合
- ●原状回復工事の後段階で、新たに間仕切壁を新設する場合
- ●その他レイアウト変更を伴う場合
などが挙げられます。
また、ボード材の施工を伴う施工内容といたしましては、
- ●既存ボード材を撤去し、貼りなおす場合
- ●新たに間仕切壁を新設する場合
などが挙げられます。
軽量鉄骨下地の建て替えや、ボード材を貼り替える工事は原状回復工事においては必須ではありませんが、
メンテナンスや、消耗・損耗が確認された際や、賃貸借契約書の書面に基づき行われます。
その他、入居者の都合で入居後新設したり、間取りを変更している場合は元通りに戻す（＝原状回復）義務が発生するため、
軽量鉄骨下地工事や、ボード工事が必要になってきます。
2.壁工事・天井工事
オフィスの写真ではありますが、軽量鉄骨壁下地を建てている様子です
各所の解体が完了次第、順次施工に移ってまいります。
施工が広範囲になるほど前工程と同時並行で行っていきます。
事業用借用物件の場合、クロス（壁紙）の貼り替えも義務になっている場合が多く、その場合や、
前述したように軽量鉄骨下地やボード材の貼り替えがあった場合もクロス工事が発生します。
つまり、事業用として物件に入居している場合、賃貸借契約書にもよりますが、
ほとんどの場合クロスの貼り替えを義務付けられていることが多いです。
天井や壁の施工が完了した時点で床工事の施工に移っていきます。
3.床工事
通常のオフィスの場合であれば、原状回復工事の際、タイルカーペットなどは総入れ替えとなり、借主側の負担となります。
理由としては「事業として使用している場合、それが経年劣化によるものか判断しづらいため」です。
同様の理由で、事業用として入居した際カーペットが敷かれており、交換して返却することが義務付けられている場合もございます。
その他として事業用に床下配線などを行っている物件であればそれらを撤去するために床剥がしを行い、新しい床材に交換するなどを行います。
4.補修工事
その他、全体を交換する必要がない箇所において、一部の部材の交換や、傷の補修を行います。
補修の仕方も様々で、単純に一部を貼り替えたり、細かな箇所であれば傷を埋めたり、塗装で隠したりもします。
5.解体材、廃材搬出作業
現場が手狭になってきた際は随時搬出は行ってまいりますが、
施工の完了に差し掛かっていく段階にて本格的に解体材や、施工の際発生した廃材を搬出していきます。
原状回復工事の場合、剥がしたクロスや解体したボード材、軽量鉄骨下地などが発生します。
古い下地材が木だった場合、木材も発生します。
現場にて「ガラ袋」と呼ばれている、ポリプロピレン樹脂製のゴミ袋になるべく分別してまとめ、それらを搬出していきます。
片付いてきた段階で、清掃を行っていきます。
6.クリーニング
全ての施工が完了した段階で工事をした箇所や、物件全体を清掃していきます。
アパート・マンションであれば備品や、照明器具、エアコンなどの洗浄を行います。
どこまでをどの程度行うかは、施工の際の契約によって異なり、また業者によりできることが異なるため、事前に確認するとよいでしょう。
賃貸借契約書の要件に沿うように、各所の清掃を行っていきます。
現場清掃の様子。大きな現場では特に、作業の区切りごとに清掃や片づけを行います。
現場の美観と、安全を保つためです。
③完工、引き渡し
全ての施工、清掃が完了すればいよいよ引き渡しとなります。
本当にすべての箇所がご依頼通りのクオリティに達しているか、依頼者（お客様）や、貸主側（オーナーや管理会社）を呼び、
完全にご納得いただけたところで引き渡しを行います。
まとめ
以上、原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】後編 というテーマで、
今回は施工業者の立場にて、工程的な流れをざっくりお話させていただきました。
- ●原状回復工事は、まずは見積の段階で現地調査を行い、その後正式に着工する
- ●工事を開始する前に、近隣あいさつを行い、その後キズやホコリから守るための養生を行い、材料の搬入、そして着工となる
- ●クリーニングまで完了の後、依頼者様、物件の貸主側（オーナーや管理会社）双方立会いの下引き渡しとなる
今回も事業用物件を想定しお話しさせていただきました。
居住用物件の場合、借主側にてここまで多くの工事を行う必要はございませんが
事業用物件の場合、賃貸借契約書の内容に基づき様々な箇所の解体、撤去、施工が必要になってまいります。
不安な点、ご不明な点がございましたら賃貸借契約書をご用意いただき、
お問い合わせいただければご対応させていただきます。
全体工事に限らず、部分的な工事でのお見積りの場合でも、
まずはご相談いただければ幸いです。
最後に
当社では、お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。
「工事費用はどれくらいかかるのか。」
「この部分はどのように工事をするのか。」
など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ！
オフィスリニューアル・店舗改装・原状回復工事・リフォーム工事（内装工事）等々
まずはお気軽にお問い合わせ下さい。お待ちしております。
現在、弊社が運営しているSNSリンク一覧です。
Instagram 
Twitter 
Facebook 
フォロー・いいね お待ちしております！
～～～～～～～～～～～～IKEBUKURO～～～～～～～～～～～～
★池袋の内装業者★
★原状回復工事・内装工事一式・オフィス移転★
菊池総建株式会社
〒171-0014
東京都豊島区池袋2-62-10 武藏屋第３ビル４階
TEL:03-5985-4252
～～～～～～～～～～～NAISOUGYOUSHA～～～～～～～～～～～
お世話になっております、菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円範囲で《内装工事》全般《原状回復工事》を
メインに手掛けている内装業者（内装工事会社）になります。
今回、ご紹介いたしますのはテナントビルにあるスケルトン物件に飲食店《居酒屋》様の新規オープン工事のお手伝いをさせていただきました。
居酒屋のオープンにあたって
スケルトン物件の内装工事のメリットを3つ紹介いたします。
- ●自分の理想通りの店舗を作ることができやすい
- ●新しいお店というイメージを持ってもらえやすい
- ●設備をきちんと管理できやすい
というメリットがあります。
もちろんデメリットもございます。
居抜き物件よりも費用面がかなりの差がありますので考慮して内装工事を選ぶことをお勧めいたします。
居酒屋の内装工事で、どのような作業が発生するかご紹介いたします。
- ●仮設工事
- ●軽鉄工事
- ●大工工事
- ●左官工事
- ●水道工事
- ●電気工事
- ●防水工事
もう少し細分化されていますが、内装工事で必要となるのは、大まかに7つの工事になります。
では、今回の工事内容のご紹介になります。
施工名称：新装工事｜内装工事
施工現場：東京都品川区大井町 テナントビル
内容詳細
図面に基づき壁下地墨だしをおこないます。ボード貼りの仕上がりの位置、開口部などの墨をだします。
LGS（軽量鉄骨）で天井の下地を組みます。墨を基準に壁下地をLGSと木材で組みます。
建具の枠を壁や天井の下地に取付ます。LGSと木材の下地に石膏ボードをビスで固定します。
その後、照明器具、コンセント・スイッチの位置のボードを開口をします。
床工事後、仕上げに壁や天井にクロスや塗装を施します。
施工写真のご案内になります。
スケルトン状態の写真
LGS（軽量鉄骨）木工事
ボード貼り付け
施工写真は以上になります。
テナントビルの飲食店の内装工事の豊富実績あります。
ぜひ新規出店（開店）を考えてる方がいましたらお気軽にご相談ください。
飲食店の出店をお考えでしたら下記も参照ください。
https://kikusou-gr.com/wp/restoran1/
最後に
当社では、お見積もりから施工完了まで全てを自社で行います。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
遠慮なく、複数の業者様と比べて下さい。
相見積もり歓迎です。
「どこの業者に依頼すればいいのか、工事費用はどれくらいかかるなど。」
《オフィス・店舗（テナント）》の
リニューアル工事・改装工事・改修工事（リフォーム工事）・原状回復工事
小規模の補修の内装工事等
まずはお気軽にお問い合わせ下さい、お待ちしております。
フォローもいいね♡もお気軽にポチッ👆としてください＾＾
～～～～～～～～～～～～IKEBUKURO～～～～～～～～～～～～
★池袋の内装業者なら菊池総建株式会社★
★東京の原状回復工事も菊池総建株式会社★
〒171-0014
東京都豊島区池袋2-62-10 武藏屋第３ビル４階
TEL:03-5985-4252
～～～～～～～～～～～NAISOUGYOUSHA～～～～～～～～～～～