原状回復 - 菊池総建株式会社

お世話になっております。菊池総建株式会社です。

東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。

今回は、

原状回復工事の流れをざっくりとご紹介

させていただきます。

今回はアパート・マンションの場合としてお話させていただきます。

なお、今回は前編として全体の流れをご紹介し、
後編にて工事そのものの流れにクローズアップし、ご説明させていただきます。

⓪原状回復工事とは？

マンション・アパートの原状回復のための、壁ボード内装解体中の様子

原状回復をご検討中の方向けの記事ではありますが、改めましてご説明させていただきます。

原状回復とは、建築・不動産においては原（元の）状（態に）回復（させる）ことを指し、
要するに「物件から退去する際、借りた時の状態に戻してから退去をお願いします」という決まり事です。

ごく当然のように思えますが、「借りた時の状態」というのが少々難しい場合があるため、トラブルも発生しております。

その点も踏まえ、これからご説明させていただきます。

①最初に確認すること

流れについてお話させていただく前に、原状回復工事を検討される際、確認していただきたい事がございます。

それは賃貸借契約書をよく読み、確認をすることです。

賃貸借契約書とはアパート・マンションに限らず、物件を借りる際に結ぶ契約書で、物件の名称や所在地、賃料や共益費などの情報はもちろん、
契約解除や明け渡しの際の条件なども書かれています。

原状回復の際最も重要となるのが「明け渡しの際の条件」であると言えます。

要するに、「現在の物件を退去する際、どのようにして返却をお願いします」という事が書かれており、これに基づいて準備を整える必要があるという事です。

また、念のため契約書に書かれている内容が変更になっていないか、確認する余裕があれば行うとよいでしょう。

備品や設備など、どのように返却したらよいか迷うようなものがあれば随時確認をしておくと安心です。

机上の書類（イメージ画像）

②次に確認すること

そのまま契約書も踏まえ確認すべきことがございます。

それは、

●事業用物件として借りたか居住用物件として借りたか
●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか

です。

事業用物件として借りたか、居住用物件として借りたかで原状回復工事を行うタイミングが異なる

基本的に、「居住用物件」として物件を借りた際は退去が完了し、引き渡しの時点でオーナー（管理会社）立ち合いのもとチェックが行われますが、
「事業用物件」の場合はほとんどの場合、賃貸契約期間内に行うことが多いです。

居住用物件では、「自分や家族が物件に住むこと」を前提としていますが、事業用物件では「自分や家族以外も出入りすることが多く、そこで商売を行うこと」を前提として物件の賃貸借が行われております。

居住用物件であれば「故意に汚していなければ物件を綺麗に清掃し、借りた時の状態に戻して退去すれば大丈夫」と言った認識でも大丈夫な場合が多いです。

しかし事業用であれば、クロスの総貼替や電球の交換など広範囲にわたって元通りにしなければならない内容が多い場合が多く、
見通しが甘くなってしまいますと、退去までに工事が終わらないなどの可能性も発生してきます。

このように、事業用物件では、原状回復に関する決め事が多く、その範囲や書類が居住用物件の場合と比べかなり多いです。

ですのでまず、工事を依頼する際は退去の計画が立つさらに前段階でしっかりと賃貸借契約書をよく確認しておくことをお勧めいたします。。

●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか

原状回復工事を行う際は、賃貸借契約書に基づき工事業者が指定されている場合があります。

まずは業者が指定されているかチェックしましょう。

業者の指定がない場合は、ご自身で業者を探し見積を取ることができます。

では、業者が指定されていた場合は、そのままその業者に工事を依頼するだけでよいかと言いますと、そうとも言えません。

後述いたします。

③複数の業者に見積もりを取る

後述させていただきますが、見積もりは複数の業者に取ることをお勧めいたします。

また、その際業者は「現地調査（現調）」をさせてほしい旨お願いすることがほとんどですが、すべて対応し、
きちんと原状回復箇所が工事されるようになっているか、施工計画書を確認しましょう。

原状回復工事の業者が指定されていた場合

原状回復工事の業者が指定されていた場合、あまり考えたくはないですが、競争相手がいないため、工事にかかる費用が不当に高価になっている可能性があります。

防ぐためには、同様の条件で複数の業者に見積もりを取り、どれくらいの価格がかかるのか確認をしましょう。

見積もりを出し、結果を比較するためにも期間に余裕が必要です。

原状回復工事の業者が指定されていなかった場合

業者が指定されていなかった場合も同様に、複数の業者に見積もりを取ります。

複数の業者に見積もりを取ることをお勧めする理由は、

●前述のように、価格が不当に高価になっている（または安価になりすぎている）可能性があるため
●建築工事は常にケースバイケースであり、価格の変動が大きいため
●単純に、業者により得意な工事や作業、特徴が異なるため

が挙げられます。

安価になりすぎていた場合も注意が必要です。

必要な工事が省かれている場合や、ずさんな補修、手抜き工事などを行い、後から手直しを要求され、結果的に高くつく可能性もあるためです。

また、上記のように建築はケースバイケースな場合が多いです。

例えば前回同じ業者に何か工事を依頼していて好感触だった場合でも、
その業者の取引先が変わったり、出張費が異なったり作業員の都合などで
期間や金額が変わることもございます。

いずれにしても複数の業者に見積もりを取っていただき、金額だけでなく実績や、対応による感触も確認しましょう。

同時に、業者任せではなくなるべくご自身で「賃貸借契約書に書かれた内容の通り、回復できるか」
確認することをお勧めします。

④近隣あいさつ、工事着工

各業者からの見積もりにて、工事内容や費用に納得した段階で、いよいよ工事が開始（着工）となります。

後編にて詳細をご説明する予定ですが、工事が始まる前には基本的に「近隣あいさつ」を行います。

なぜなら、工事の際は大きな音が発生したり、搬入出の際不便を強いられることがどうしても発生してしまうため、
そのことを周囲に理解してもらう必要があるからです。

その際、工事を依頼されたお客様も同行するとなお、工事が円滑に進む可能性が高くなります。

実際に迷惑をかけてしまう当事者としての目線で、ご挨拶を行うことはとても効果があると言えます。

あいさつが終わり、工事が実際に開始となった際も定期的なチェックを行うとよいでしょう。

疑問や、不安な点は都度確認すべきであり、完了してからでは手遅れになってしまう事も多いためです。

あらかじめ打ち合わせを行っていても、実際に工事が行われた際状況が異なってきてしまう事はしばしば発生します。

特に必要な工事が行われているか、逆に不要な工事を行っていないかの確認、備品や設備を撤去する・しないなどの確認、さらに工事に対する周囲の反応（近隣あいさつを行ったところには特に）の確認などができると、トラブルが起こらず済むでしょう。

⑤完工前最終確認

完工（工事完了）前に最終確認を行います。

前述したように、賃貸借契約書に基づききちんと必要な工事が必要なだけ行われているか、
また、オーナー（管理会社）が十分と言えるクオリティであるかを確認します。

その際は、トラブルを未然に防ぐためにもオーナー・管理会社立ち合いの下行われることが望ましく、
大丈夫である旨、確認を取りましょう。

⑥完工、引き渡し

全ての確認が完了し、引き渡しとなります。

自己都合で完結できる場合が多いレイアウト変更などの工事と違い、退去を伴うため、
原状回復工事の場合どうしてもオーナー（管理会社）との確認が必要になってきます。

こちらの都合で先行していろいろと行ってしまった結果、トラブルが起こってしまった…ということが無いよう、
随時確認を行っていくことが大切です。

握手のイメージ画像

まとめ

以上、原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】前編 というテーマでお話させていただきました。

冒頭でも述べましたが、近日中に後編として工事そのものの流れをご紹介いたします。

●原状回復工事は、事業用物件の場合退去する前に工事を完了させなければならない
●原状回復工事を行う前に、賃貸借契約書を読み、オーナー（管理会社）へ内容を確認した上で複数業者へ相見積もりを取るとよい
●指定業者があった場合でも金額が適正であるか確認するために複数相見積もりがあると安心である
●状況確認は随時行い、オーナー（管理会社）とのトラブルを未然に防ぎましょう

居住用物件であればここまでの確認は不要ですが、事業用物件の場合多くの人が出入りすることが多いため、
電球・蛍光灯の交換や、その他「行うべき工事、不要な工事」があり、確認すべき箇所が多数あります。

不安な点、ご不明な点がございましたら賃貸借契約書をご用意いただき、
お問い合わせいただければご対応させていただきます。

全体工事に限らず、部分的な工事でのお見積りの場合でも、
まずはご相談いただければ幸いです。

最後に

当社では、お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。

遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。

「工事費用はどれくらいかかるのか。」

「この部分はどのように工事をするのか。」

など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ！

オフィスリニューアル・店舗改装・原状回復工事・リフォーム工事（内装工事）等々

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この度は『菊池総建株式会社』のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。

東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。

今回は、弊社でメインで請け負わせていただいております、
改修工事について　また、改装工事などの用語との違いについて
ざっくりと説明させていただこうかと思います。

工事をご依頼される方には直接ご関係のない事かもしれませんが、
疑問に思われている方はご覧いただければ幸いです。

また、付随して今回似ているような工事名称についてもご説明させていただきます。

なお、前々回は「原状回復を依頼・検討する際の注意点、確認点」という記事を、
前回は「原状回復で発生する作業や工事について」書かせていただきました。

後ほど当記事でもご説明いたしますが、原状回復工事について詳しく確認しておきたいという方は、併せてご覧いただければと思います。

工事の名称の一例(内装工事から外れるものを除く)

新築工事
新装工事
（新設工事）
改修工事
改装工事
修繕工事
補修工事

●新築工事

新築工事の一例。アパートの施工途中

新築工事に関しましてはあえて説明する必要はないかもしれませんが、
他の工事との比較のためにもご説明させていただきます。

新築工事とは内装工事以前の工程となる、基礎・躯体の部分すべてを一から作り上げる工程全体を指す言葉です。

つまり、新たに建造する建物であれば、内装工事も新築工事の中の一部の工程となります。

●新装工事

新装工事とは、その名の通り「装いを新たにする」工事を指します。

例えば、飲食店の店舗の前入居者が退去し、新しい入居者が新たに飲食店を始めるため
内装や看板などを新たに作り替える　といった工事をする場合は「新装工事」と言えるでしょう。

そのため、新装工事には内装工事以外にも、サイン工事や設備工事の他、外壁の塗装も行えば、当然ですが塗装工事なども含まれます。

●（新設工事）

新設工事は、新たに電気や機械などの設備や造作物を設置する工事全般を指します。

内装工事においては、例えばオフィスの中に新たにパーテーションを設置する場合などに
新設工事という工事名称が用いられることがございます。

前述のように範囲の広い名称なので建設に限らず、土木工事や機械の設置を伴う工事など
様々な部門で使用されます。

●改修工事

改修工事は、建物を「修理して改める」工事を指します。

老朽化した部分を元に戻す以上に、断熱材をより高性能なものに変えたり、バリアフリー化や、機能を向上させるための工事を改修工事と呼称する場合が多いです。

後述いたしますが、修繕工事が主に機能面における回復を目的としている事に対し、改修工事は見た目も性能もすべて向上させ、いわば資産価値が向上される工事と言えます。

（余談ですが、修繕工事も、大規模修繕等を行うことにより資産価値の向上を見込めると言えます。）

ニュアンス的な面が強いのですが、「リノベーション」はこの改修工事の区分であると認識されることが多いです。

機能を向上させるのが目的ですが、年月が経った建物においては現代の間仕切りや、生活スタイルに合わせて見た目も大きく変化させるような、様々な工事をすることも多いでしょう。

●改装工事

喫茶店改装工事の様子。こちらでは、居抜き物件にて喫茶店から喫茶店に改装されました。

改装工事は、その名の通り「装いを改める工事」として名付けられることが多いです。

居抜きで新規入居した店舗などが、自身の店舗の仕様に模様替えをする場合は改装工事であると言えます。

画像で説明させていただきました現場は、過去に別の会社様が運営されていた喫茶店を
別の会社様がテナント入居され、テーブルや什器の変更を除き、物件の内装レイアウト変更は行わず、
壁紙の貼替や塗装、タイル貼りや床材の貼り替えなどを行ったものとなります。

●修繕工事

修繕工事とは、内外装など、作業する範囲において建物を新築同等の基準まで戻す工事を指します。

内的・外的要因によりダメージを受けた内外装はもちろん、設備も新築同様に使用できるように回復させます。

そのため、「原状回復工事」も修繕工事の一種であると言えます。

ビルやマンションによっては「大規模修繕工事」と呼ばれる、内外装を大幅に修繕するために足場をかけることが必須となる工事が発生してまいります。

上記のように、修繕工事は一定の期間ごとに計画的に行われることが多いです。

●補修工事

こちらは電気・水道設備点検や雨漏りなどの際必要となる点検口設置工事。補修工事の一種と言えます。

点検口設置完了時の様子

補修工事は劣化・不具合が発生した箇所において、問題ない程度にまで「補う」工事を指します。

そのため、いわば「応急処置」「その場しのぎ」の工事とも捉えられるでしょう。

内装工事においては、例えば雨漏りが発生し、クロスを貼り換えたり、浸水した部分のみのボードを解体し貼りなおすという工事などは補修工事と言えます。

上記の通り、あくまでも応急処置といえる工事であるため、問題が無いように感じる場合であっても、補修工事だけではなく、修繕工事の計画を立てることをお勧めいたします。

参考記事：『補修工事』

まとめ

以上、改修工事とは？改装工事との違いについて のご紹介でした。

結論を申し上げますと、○○工事という言葉は立場や各施工会社のニュアンスによって異なります。

例えば、改装工事にて取り上げさせていただきました喫茶店ですが、
施工会社の立場からは店舗から店舗に改装する工事のため、「改装工事」となりますが、
お客様の立場からは旧店舗から新しい店舗に新装開店することから、「新装工事」と言えます。

工事名は、元請業者が通常設定するものなので、
思っていた工事名と違うのでは、という事も稀に発生してまいります事をご承知おきください。

当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

弊社は改修工事や修繕工事、補修工事など全体的、部分的限らず工事をお受けさせていただいております。

内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でもお気軽にお問い合わせください。

最後に

工事費用は業者により大きく異なるので
【相見積】を推奨させていただいております。

まずは、各社見積りを比較し、是非ご検討ください。

当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。

お客様に
「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を
ご提供させていただいております。

《オフィス・店舗（テナント）》の

リニューアル工事・改装工事・改修工事（リフォーム工事）・原状回復工事

部分的な補修工事から内装工事一式まで受け付けております。

まずは、お気軽にお問い合わせください、心よりお待ちしております。

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お世話になっております、菊池総建株式会社です。

東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》《原状回復工事》を手掛けております。

今回ご紹介させていただきますのはオフィスビルの原状回復工事になります。

内容詳細

工事名：原状回復工事

場所：神奈川県横浜市西区みなとみらい　横浜アイマークプレイスビル

建物種別：オフィスビル（ビル内のワンフロア）

工期：約3週間

原状回復工事の内容

物件によって工事内容が変わりますが、以下の内容のものを行います。

解体　間仕切りの撤去（LGS・パーテーション）・造作物の撤去・解体

塗装　天井・壁・建具の塗装

クロス　クロスの張り替え、パテ補修

床　タイルカーペットの張り替え

電気　床下などの配線（電気・電話・LAN）、OAタップの撤去、照明器具の交換

美装（クリーニング）　必要な箇所のクリーニング（窓・床など）

電気工事関係だけ専門業者様にご依頼させていただきます。

はじめにエレベーターや共用部分に養生をし、資材や廃棄物の運搬で傷つかないようにします。

その後、内装解体や撤去を行い、元の状態に戻していきます。
設置されたいたパーテーションは撤去し、元の間取りに復旧をさせます。
電気・電話・LAN配線などの撤去も必要です。
OAフロアやOAタップを導入している場合は、OAフロアやOAタップの撤去も行なっていきます。
最後にクリーニングを行えば完工です。

解体作業の途中からになります。