この度は『菊池総建株式会社』のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。
東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。
今回は、弊社でも得意とする原状回復工事について、
改めてのご説明と注意点をあげさせていただきますので
原状回復のご予定がある、あるいは検討中の方はご覧いただければ幸いです。
原状回復とは
築年数の経過した集合住宅の原状回復工事のための、解体途中の様子。
原状回復とは、建築においては「賃貸物件を退去する際、元に戻す」ことを指します。
住宅を借りている場合でも、内装を工事したり、何かを付け加えた場合元に戻すよう、契約でお願いされることがございますが、
オフィスや店舗など事業として借りた物件の場合、居住用と比べその範疇が大きくなります。
以下に、その注意点を挙げていきます。
事業用 賃貸物件の原状回復の注意点
- 契約書に基づき原状回復の範囲が定められているため、まずは契約書を確認する
- 契約書を確認した上で、複数の業者に見積りを依頼する（相見積もり）
- 契約書に基づき、原状回復範囲以上の工事や、未満の工事を行わないよう随時確認を行う
契約書に基づき原状回復の範囲が定められているため、まずは契約書を確認する
契約書に定められた原状回復の範囲を確認することが最も大事です。
後ほど説明いたしますが、この範囲を確認しないと
「退去する際の要件を満たしていないため、それにかかる費用を請求されてしまう」
「退去する際の要件以上の工事を行ってしまい、損をしてしまう」
といった問題に発展しかねません。
物件により原状回復する範囲は異なるため、
契約書をよく読み、不明な点は物件管理者（管理会社、オーナーに相当する立場の人）へ
確認を取りつつ、工事業者と打ち合わせをする必要があります。
多くの場合、居住用に比べその範囲は広く設定されております。
例えば、
- 照明器具はすべて取替えにて返却
- 床タイルカーペットなどすべて貼り替えにて返却
などが挙げられます。
退去の際どのような状態にして返却するよう求められているか
契約書を確認してまいりましょう。
複数の業者に見積りを依頼する（相見積もり）
範囲を確認できたらいよいよ業者に依頼をかけます。
業者により、修繕の際の材料費や搬入出にかかる費用、作業人数やかかる日数は様々です。
工事にかかる費用の内訳がわかりやすく書かれており、説明を求めた場合適切な説明、対応ができる業者を選ぶべきかと思います。
安さを追求したいところですが、その結果必要である部分の原状回復が行われておらず
再度工事が必要になってしまったりしては本末転倒です。
そのため、この段階でも契約書や、物件管理者と確認した内容をしっかりと業者に伝え
要件通り工事に含まれた上で、金額が適正であるか複数の業者と確認することをお勧めします。
契約書に基づき、原状回復範囲以上の工事や、未満の工事を行わないよう随時確認を行う
見積書の内容に納得しましたら、いよいよ工事着工となります。
上記でも記載いたしましたが、できるかぎり工事が着工されてからも何度か工事が適正に行われているか
確認する、あるいは報告をしてもらうよう依頼しましょう。
後からでは手遅れになってしまうような事柄から先に確認をするようにし、
既に工事されてしまった、あるいは今からでは工事が不可能と言ったことが無いようにしたいものです。
結局のところ、原状回復では「物件管理者が契約書に基づいた内容にて、要件通り物件が元に戻されている」
事が一番大事です。
そのため、業者が誤って（あるいは意図的に）不要な工事をしてしまい、費用がかさんでしまったり
費用を省いてしまい必要な部分が必要な通りに戻すことができなかった という事が無いよう、
気を付けなければなりません。
備品類やリース品、造作物など、特にエアコンやカーテンなど物件により条件が異なりますが
この辺りはやはり契約書や、管理会社やオーナーに確認を取る他ありません。
また、共用部の工事に関しても通常不要となっておりますが、
物件により一部含まれている場合もあるのでこちらも要確認です。
原状回復の範囲の種類
ここからは、物件によって異なる原状回復の種類を列挙いたします。
物件入居時にも確認をされたかと思いますが、退去の際はまた異なる場合もあるので、
契約書を見つつ改めての確認をしてまいりましょう。
- 居抜き
- スケルトン戻し
- スケルトン戻し（躯体あらわし）
居抜き
居抜きとは、退去の際、内装や什器をそのまま引き渡しても良いことを指します。
また、そのような物件を「居抜き物件」と呼びます。
特に飲食店に多い印象がありますが、什器やリース品、あるいは自身が入居した際に取り付けた造作物等は
どのようにして返すかなどは契約書、あるいは貸主側へ確認が必須となります。
スケルトン戻し
運動施設新装工事の現場にて、前入居者が退去し、解体が完了したところ。 ほとんど全ての内装材、設備が撤去され、いわゆる「躯体あらわし」の状態と言えます。 参考リンク：新築工事 施工事例 スポーツ施設 前編
スケルトン戻しとは、居抜きと反対にすべての内装、設備、什器や備品などを解体・撤去し、
基本的に何もない状態にして貸主側へ返却することを指します。
自身が入居した際、居抜きにて借りた場合でも物件のメンテナンスなどのため、
スケルトンにて返却を要求される場合があります。
ただし、次に説明いたしますが貸主側が「スケルトンをどのような状態であると認識している」
かにより、原状回復の範囲が異なりますので、やはり注意が必要です。
スケルトン戻しの注意点
スケルトンと一言に言えど、貸主側がどのような状態に戻してほしいかは
物件、あるいは契約により異なります。
下記に一例をあげさせていただきますので、現在検討中の方は特にご注意ください。
- 内装の仕上げ材を撤去し、下地（ボード材）は残し、照明器具は全取替にて返却
- 内装の下地のみを残し、仕上げはもちろんボード材も撤去にて返却
- 内装の下地も撤去し、コンクリート、あるいは鉄骨の躯体が露出した状態にて返却（躯体あらわし）
上記はあくまでも一例で、これらに加え
「クロス（仕上げ）は同系統のもので貼り替え、床タイルカーペットも貼り直しにて」
「電話回線、インターネット回線の撤去の有無」
「間仕切壁の撤去の有無」
など、退去の際どのように戻さなければならないかは契約により様々です。
こればかりは借主側である皆様にて、契約書をよく読み貸主側へ、間違いがないか確認していくしかありません。
退去が迫ってきた際は、貸主側や内装工事業者とトラブルが起きないよう、
今回の記事の内容や、その他確認すべき内容を精査し
早めの準備をしていきましょう。
まとめ、最後に
以上、原状回復を依頼・検討する際の注意点、確認点についてのご紹介でした。
当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたら
お気軽にお問い合わせください。
そしてもちろん記事の中にもございますように
お見積もりの際は、他社様との相見積もり大歓迎です。
費用、条件等ご納得いただき、気持ちの良い状態で弊社へ依頼していただくことが
皆さまのためにもなるのだと考えています。
なお、先日弊社で原状回復工事を依頼した場合の「価格の安さについて」
というブログを書かせていただきました。
併せてご覧いただけますと幸いです。
その他、内装工事全般に関しご依頼したいことがございましたら、ぜひとも弊社へご相談ください。
内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でも、お気軽にお問い合わせください。
最後に
工事費用は業者により大きく異なるので
【相見積】を推奨させていただいております。
まずは、各社見積りを比較し、是非ご検討ください。
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
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お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、弊社でも得意とする原状回復工事について
ざっくりと原状回復で発生する作業や工事について 説明させていただこうかと思います。
原状回復のご予定がある、あるいは検討中の方はご覧いただければ幸いです。
なお、前回は「原状回復を依頼・検討する際の注意点、確認点」という記事を書かせていただきました。
そもそも原状回復についてまだよくわからないという方、注意点を知りたい方は
併せてご覧いただけますと幸いです。
原状回復工事で発生する作業の一例
前回記事にてご紹介させていただきましたように、原状回復は物件によりその範囲が多岐に渡ります。
そのため、オフィスにおける一般的に発生する作業・工事についてご紹介し、その内容を簡単に説明いたします。
- 備品、什器(残置物)の撤去、移動
- 照明の交換（既存品の撤去）
- 間仕切、造作物の撤去
- 壁クロスの貼り替え（天井も場合により）
- 壁、天井ボード材の解体・撤去
- 床の貼り替え、または撤去
- 設備の交換、回復
- 配線、配管の撤去（電気・ガス・インターネット）
- エアコンの洗浄、その他クリーニング作業
備品、什器(残置物)の撤去、移動
こちらは原状回復の現場ではないが、大規模改修のためエアコンや照明をすべて外し、搬出する準備をしている様子。
まずは、備品や什器等、残置物の撤去・移動を行います。
物件管理者の備品であればどのような契約になっているか確認し、撤去する場合は搬出を行い、残しを指定された場合は傷がつかないよう、一時的に移動させたり養生を行います。
居住者（お客様）の備品や什器の場合、当然ではありますが退去の際すべて移動させなければなりません。
そのため、本工事に入る前段階の打ち合わせにて、内装業者が解体・撤去・移動を行う物と、お客様にてそれらを行うものと分別していただき、
着工時にそれに準じて作業を行います。
その際、出入口や搬入出経路が傷ついたり汚れたりしないよう、養生を行います。
テナントや、近隣との距離が近い場合は特に防音・防塵対策も行います。
工事前の養生の様子。床部分には傷、汚れ防止のためのブルーシートを、左壁部分にはホコリ飛散防止のマスカー養生が施されています
照明の交換（既存品の撤去）
一般住宅においては必須とされていませんがオフィスや店舗の場合、照明の交換は必須とされている場合が多いです。
一般的なオフィスであれば照明はすべて、新品に交換します。
間仕切、造作物の撤去
入居の際、新たに追加した間仕切りや造作物がある場合、
元の状態に回復させなければなりません。
逆に、撤去していた場合も元通りに施工しなおすことが義務付けられている場合が多いです。
解体業者や、私たち内装工事業者が必ず必要になってくる工程です。
壁クロスの貼り替え（天井も場合により）
一般住宅の場合は故意による傷でない限り貼り替えの義務は発生しませんが、店舗やオフィスなど事業用の物件の場合、壁クロス貼り替えが必須の場合が多いです。
しかしながら貼り替えが必要な箇所が、例えば喫煙などで天井部分にも汚れや損耗が見られた場合貼り替えを要求される場合が多いです。
クロス貼り替えに限りませんが、その箇所の工事が必要かどうかは
業者・物件管理者とよく打ち合わせし、随時確認を行いましょう。
壁、天井ボード材の解体・撤去
スケルトン戻しと言われる物件の場合、こちらで設置した間仕切壁以外にもすべての壁・天井を解体・撤去しなければならないこともございます。
物件によってはさらにドアやガラスなども解体・撤去を行います。
原状回復のための中央間仕切部分解体の様子。ボード材に続き断熱材が剥がされ、積み上げられている。最終的に壁下地部分も全撤去いたしました。
床の貼り替え、または撤去
要件に応じて床の貼り替えや撤去を行います。
通常の原状回復であれば床をすべて新品に交換します。
床がタイルカーペットであれば貼り替えし、長尺塩ビシートであれば同等品に交換します。
前述のスケルトン戻しであれば、そもそも床材をすべて撤去し、躯体を露出させます。
設備の交換、回復
飲食店、オフィスでは設備をどのように返却、交換するか細かな契約がされていることが多いです。
「メンテナンスやクリーニングを行い返却」
「新品と交換」
「リース品のためレンタル会社に問い合わせ」
など、多岐に渡ります。
入居の際にも細かく定められているかとは思われますが、
再確認が必要な項目と言えます。
配線、配管の撤去（電気・ガス・インターネット）
配線、配管に関しても原状回復の範囲により様々です。
基本的にはすべて流用が望ましいであろう項目ですが、
物件オーナーから撤去の要望があれば、打ち合わせの上撤去を行います。
居抜き物件など、同系統の建物として次に引き渡す場合は
撤去ではなく交換やメンテナンスのみを行う場合もあります。
エアコンの洗浄、その他クリーニング作業
使用した分以上に綺麗にして退去するのが事業用の物件での要件であることが多いですが、エアコンの洗浄も要件の1つである場合が多いです。
また、工事による解体や工事での汚れの洗浄はもちろんですが、新たに交換した箇所も含め、全体的な清掃を要求される場合も多いです。
例といたしましては、フローリング材のワックスがけ などです。
まとめ
以上、原状回復で発生する作業や工事について のご紹介でした。
原状回復とは、事業者が退去（またはお引越し）に伴う、
退去物件を元通りに戻すことです。
小さなオフィスや店舗であっても、多くの工事内容や確認すべき項目が発生してまいりますので、
見積をした業者がどのような作業を得意としているか、あるいはどこまで可能なのか確認するようにしましょう。
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皆さまのためにもなるのだと考えています。
なお、先日弊社で原状回復工事を依頼した場合の「価格の安さについて」
というブログを書かせていただきました。
併せてご覧いただけますと幸いです。
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その他、内装工事全般に関しご依頼したいことがございましたら、ぜひとも弊社へご相談ください。
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最後に
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お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、
原状回復工事の流れをざっくりとご紹介
させていただきます。
今回はアパート・マンションの場合としてお話させていただきます。
なお、今回は前編として全体の流れをご紹介し、
後編にて工事そのものの流れにクローズアップし、ご説明させていただきます。
⓪原状回復工事とは？
マンション・アパートの原状回復のための、壁ボード内装解体中の様子
原状回復をご検討中の方向けの記事ではありますが、改めましてご説明させていただきます。
原状回復とは、建築・不動産においては原（元の）状（態に）回復（させる）ことを指し、
要するに「物件から退去する際、借りた時の状態に戻してから退去をお願いします」という決まり事です。
ごく当然のように思えますが、「借りた時の状態」というのが少々難しい場合があるため、トラブルも発生しております。
その点も踏まえ、これからご説明させていただきます。
①最初に確認すること
流れについてお話させていただく前に、原状回復工事を検討される際、確認していただきたい事がございます。
それは賃貸借契約書をよく読み、確認をすることです。
賃貸借契約書とはアパート・マンションに限らず、物件を借りる際に結ぶ契約書で、物件の名称や所在地、賃料や共益費などの情報はもちろん、
契約解除や明け渡しの際の条件なども書かれています。
原状回復の際最も重要となるのが「明け渡しの際の条件」であると言えます。
要するに、「現在の物件を退去する際、どのようにして返却をお願いします」という事が書かれており、これに基づいて準備を整える必要があるという事です。
また、念のため契約書に書かれている内容が変更になっていないか、確認する余裕があれば行うとよいでしょう。
備品や設備など、どのように返却したらよいか迷うようなものがあれば随時確認をしておくと安心です。
②次に確認すること
そのまま契約書も踏まえ確認すべきことがございます。
それは、
- ●事業用物件として借りたか居住用物件として借りたか
- ●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか
です。
事業用物件として借りたか、居住用物件として借りたかで原状回復工事を行うタイミングが異なる
基本的に、「居住用物件」として物件を借りた際は退去が完了し、引き渡しの時点でオーナー（管理会社）立ち合いのもとチェックが行われますが、
「事業用物件」の場合はほとんどの場合、賃貸契約期間内に行うことが多いです。
居住用物件では、「自分や家族が物件に住むこと」を前提としていますが、事業用物件では「自分や家族以外も出入りすることが多く、そこで商売を行うこと」を前提として物件の賃貸借が行われております。
居住用物件であれば「故意に汚していなければ物件を綺麗に清掃し、借りた時の状態に戻して退去すれば大丈夫」と言った認識でも大丈夫な場合が多いです。
しかし事業用であれば、クロスの総貼替や電球の交換など広範囲にわたって元通りにしなければならない内容が多い場合が多く、
見通しが甘くなってしまいますと、退去までに工事が終わらないなどの可能性も発生してきます。
このように、事業用物件では、原状回復に関する決め事が多く、その範囲や書類が居住用物件の場合と比べかなり多いです。
ですのでまず、工事を依頼する際は退去の計画が立つさらに前段階でしっかりと賃貸借契約書をよく確認しておくことをお勧めいたします。。
●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか
原状回復工事を行う際は、賃貸借契約書に基づき工事業者が指定されている場合があります。
まずは業者が指定されているかチェックしましょう。
業者の指定がない場合は、ご自身で業者を探し見積を取ることができます。
では、業者が指定されていた場合は、そのままその業者に工事を依頼するだけでよいかと言いますと、そうとも言えません。
後述いたします。
③複数の業者に見積もりを取る
後述させていただきますが、見積もりは複数の業者に取ることをお勧めいたします。
また、その際業者は「現地調査（現調）」をさせてほしい旨お願いすることがほとんどですが、すべて対応し、
きちんと原状回復箇所が工事されるようになっているか、施工計画書を確認しましょう。
原状回復工事の業者が指定されていた場合
原状回復工事の業者が指定されていた場合、あまり考えたくはないですが、競争相手がいないため、工事にかかる費用が不当に高価になっている可能性があります。
防ぐためには、同様の条件で複数の業者に見積もりを取り、どれくらいの価格がかかるのか確認をしましょう。
見積もりを出し、結果を比較するためにも期間に余裕が必要です。
原状回復工事の業者が指定されていなかった場合
業者が指定されていなかった場合も同様に、複数の業者に見積もりを取ります。
複数の業者に見積もりを取ることをお勧めする理由は、
- ●前述のように、価格が不当に高価になっている（または安価になりすぎている）可能性があるため
- ●建築工事は常にケースバイケースであり、価格の変動が大きいため
- ●単純に、業者により得意な工事や作業、特徴が異なるため
が挙げられます。
安価になりすぎていた場合も注意が必要です。
必要な工事が省かれている場合や、ずさんな補修、手抜き工事などを行い、後から手直しを要求され、結果的に高くつく可能性もあるためです。
また、上記のように建築はケースバイケースな場合が多いです。
例えば前回同じ業者に何か工事を依頼していて好感触だった場合でも、
その業者の取引先が変わったり、出張費が異なったり作業員の都合などで
期間や金額が変わることもございます。
いずれにしても複数の業者に見積もりを取っていただき、金額だけでなく実績や、対応による感触も確認しましょう。
同時に、業者任せではなくなるべくご自身で「賃貸借契約書に書かれた内容の通り、回復できるか」
確認することをお勧めします。
④近隣あいさつ、工事着工
各業者からの見積もりにて、工事内容や費用に納得した段階で、いよいよ工事が開始（着工）となります。
後編にて詳細をご説明する予定ですが、工事が始まる前には基本的に「近隣あいさつ」を行います。
なぜなら、工事の際は大きな音が発生したり、搬入出の際不便を強いられることがどうしても発生してしまうため、
そのことを周囲に理解してもらう必要があるからです。
その際、工事を依頼されたお客様も同行するとなお、工事が円滑に進む可能性が高くなります。
実際に迷惑をかけてしまう当事者としての目線で、ご挨拶を行うことはとても効果があると言えます。
あいさつが終わり、工事が実際に開始となった際も定期的なチェックを行うとよいでしょう。
疑問や、不安な点は都度確認すべきであり、完了してからでは手遅れになってしまう事も多いためです。
あらかじめ打ち合わせを行っていても、実際に工事が行われた際状況が異なってきてしまう事はしばしば発生します。
特に必要な工事が行われているか、逆に不要な工事を行っていないかの確認、備品や設備を撤去する・しないなどの確認、さらに工事に対する周囲の反応（近隣あいさつを行ったところには特に）の確認などができると、トラブルが起こらず済むでしょう。
⑤完工前最終確認
完工（工事完了）前に最終確認を行います。
前述したように、賃貸借契約書に基づききちんと必要な工事が必要なだけ行われているか、
また、オーナー（管理会社）が十分と言えるクオリティであるかを確認します。
その際は、トラブルを未然に防ぐためにもオーナー・管理会社立ち合いの下行われることが望ましく、
大丈夫である旨、確認を取りましょう。
⑥完工、引き渡し
全ての確認が完了し、引き渡しとなります。
自己都合で完結できる場合が多いレイアウト変更などの工事と違い、退去を伴うため、
原状回復工事の場合どうしてもオーナー（管理会社）との確認が必要になってきます。
こちらの都合で先行していろいろと行ってしまった結果、トラブルが起こってしまった…ということが無いよう、
随時確認を行っていくことが大切です。
まとめ
以上、原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】前編 というテーマでお話させていただきました。
冒頭でも述べましたが、近日中に後編として工事そのものの流れをご紹介いたします。
- ●原状回復工事は、事業用物件の場合退去する前に工事を完了させなければならない
- ●原状回復工事を行う前に、賃貸借契約書を読み、オーナー（管理会社）へ内容を確認した上で複数業者へ相見積もりを取るとよい
- ●指定業者があった場合でも金額が適正であるか確認するために複数相見積もりがあると安心である
- ●状況確認は随時行い、オーナー（管理会社）とのトラブルを未然に防ぎましょう
居住用物件であればここまでの確認は不要ですが、事業用物件の場合多くの人が出入りすることが多いため、
電球・蛍光灯の交換や、その他「行うべき工事、不要な工事」があり、確認すべき箇所が多数あります。
不安な点、ご不明な点がございましたら賃貸借契約書をご用意いただき、
お問い合わせいただければご対応させていただきます。
全体工事に限らず、部分的な工事でのお見積りの場合でも、
まずはご相談いただければ幸いです。
最後に
当社では、お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。
「工事費用はどれくらいかかるのか。」
「この部分はどのように工事をするのか。」
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