『菊池総建株式会社』のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。
東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。
今回、ご紹介させていただくのは
「大学施設【学生食堂】の改修工事について」
です。
大学施設【学生食堂】のリニューアルオープンに伴う改修工事の施工をお手伝いさせていだきました。
改修工事と改装工事が似てるので少しだけご説明をいたします。
改装工事とは？
改装工事は、室内や外観の美観性を取り戻す工事を言います。
改装工事は、改修工事と違い建物の形状を変えて工事が行われることはありません。
たとえば、屋根や外壁の汚れを改善するために塗装を行うものは改装工事です。
また、このほかにも床を張り替えることやクロスの交換なども改装工事にあたります。
では改修工事とは？
改修工事は、主に建物の機能性を高めるために行われる工事にあたります。
劣化したりトラブルが発生している部分の工事だけでなく、新たに建物に手を加えたり設備機器を導入することもあります。
建物の性能を高めることを目的に改修工事を行うことで、より快適で心地の良いオフィスなどを手に入れることができます。
改修工事についてはこちらもご参照ください。
https://kikusou-gr.com/wp/kaisyukouzi-1/
今回施工した、改修工事ですが
学生の声を反映した居心地の良い空間に改修工事をするとのことで
食堂を、利便性の向上による利用者拡大と飲食メニューの多様化を目的にリニューアルする目的での
改修工事だそうです。
最近では、一般開放されている食堂が多くなりこのニーズに合わせて改修工事をするところが多くなりました。
利用者のニーズなどに合わせて、改修工事をお考えの場合はぜひ、お気軽にご相談ください。
では、今回の施工事例のご紹介をいたします。
施工詳細
工事現場名：リニューアルオープンに伴う改修工事（大規模改修）
工事住所：東京都文京区本郷 大学施設【学生食堂】
工事期間：当社が施工した箇所の工期の期間は約一ヶ月半です
工事内相詳細
当社が施工させていただいたのは、仮設間仕切り工事B種、LGS工事、PB工事などになります。
食事場所、厨房周りなどを主に施工させていただきました。
仮設間仕切りB種は軽量鉄骨材等により支柱を組み、片面に合板張り又はせっこうボード張
りを行う工事になります。
まず食事場所のLGS工事内容は天井にアンカーを施工後、下がり壁のLGS下地組などを行いました。
間接照明の下地組もおこなっております。
ＰＢ工事はLGS下地を組んだ後にPB（石膏ボード）を貼っていく作業になります。
厨房回りはガラスパーテーションの上部にLGS下地組をこないPBを貼り付けます。
新たに天井に点検口を取付し耐火被覆をジプシールで補修を行いました。
施工写真のご案内です。
オレンジの壁沿い（厨房の外回り）のLGS工事の流れ
墨だし後、天井にアンカー施工
LGS工事の繰り返し作業になります。
以上が施工の一部のお写真になります。
大規模なリニューアルを伴う改修工事に関する事はお気軽にご相談、お問い合わせください。
また仮設間仕切り工事だけでもおこなっておりますのでこちらもお気軽にご相談、お問い合わせ下さい。
最後に
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
工事の費用は業者により大きく異なる事が多いため、相見積もりを推奨させていただいております。
弊社の見積りも他社との比較し、是非ご検討ください。
《オフィス・店舗（テナント）》の
リニューアル工事・改装工事・改修工事（リフォーム工事）・原状回復工事
部分的な補修工事から内装工事一式まで受け付けております。
まずは、お気軽にお問い合わせください、心よりお待ちしております。
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東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。
今回の施工事例はオフィスの天井の電気工事に伴う復旧工事と壁のクロス張替え工事に伴うボード工事になります。
一般的にクロスの張替え時期は５年～１０年を目安におすすめされています。
クロスはオフィスの印象に大きく影響を与えます。
その為、クロスに汚れや痛みなど（黄ばみ）があるとオフィス全体の印象が大変悪くなってしまいます。
オフィスの印象を健全に保つためにも定期的なクロスの張替えを行いましょう。
張り替えることでクロスの耐久性が復旧し、下地を守る効果など、また新しい傷を防いだり、下地に湿気がこもることを防ぐ効果もあります。
目立つ汚れや劣化が起きたときには張り替えるタイミングですので、ぜひご検討下さい。
工事詳細
工事名称：改装工事「天井復旧工事・クロス張替え工事」
工事現場：東京都中央区日本橋蛎殻町 オフィスビル「オフィス」
工事期間：約1週間
工事内容：天井の電気工事（照明）に伴うボード復旧工事（補修工事）壁のクロス張替え工事に伴うLGS工事・ボード工事を施工しております。
施工写真のご案内になります。
まずはふかし壁の下地施工の様子です。
こちらはクロス張替え工事の為に石膏ボードを貼る作業を行ってます。
次のお写真は天井ベースライトの補修工事になります。
LGS工事を行い、PB（石膏ボード）を貼り付け後、最後にソーラトンを
貼り付けます。
施工前
施工後
以上が施工写真になります。
ふかし壁についてはこちらの記事をご参照ください。
https://kikusou-gr.com/wp/hukashikabe2022/
最後に
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
工事の費用は業者により大きく異なる事が多いため、相見積もりを推奨させていただいております。
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この度は『菊池総建株式会社』のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。
東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。
今回は、
スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？
というテーマでお話させていただきます。
今回のテーマは原状回復工事と深く関係している事柄となっておりますので、都度補足説明をさせていただきます。
まずは、スケルトンについて、という本題に入る前に内装解体についてお話させていただきます。
なお、今回の記事は用語の特性上、賃借人（物件を借りられる方）向けの記事となっております。
物件オーナー様や管理会社様におきましては既にある程度ご存じの内容かもしれません。
弊社はどちら側のお立場のお客様からもご依頼をいただいておりますので、ご質問やお見積りなどお問い合わせはお気軽にどうぞよろしくお願いいたします。
内装解体とは
アパートの内装解体の様子。壁ボード材に限らず、天井や造作物の解体ももちろん内装解体に含まれます
内装解体とは、その名の通り内装、特に天井・壁・床、そしてそれらに設置した造作物のボード材、下地材などを解体することを指します。
賃貸物件から退去をする際、原状回復の義務が発生します。
そもそも原状回復とは、物件を入居した状態に戻すことを指します。
特にオフィスや店舗など、事業用物件での原状回復には
- ●設備の復旧
- ●蛍光灯の交換
- ●タイルカーペットの全交換
など、様々な項目がございますが、オフィスや店舗で多く発生してくる事柄の中に「賃借人側で後付けした、間仕切など造作物の撤去・復旧」がございます。
店舗であればカウンターや床などを後から施工する場合も多いので、これらは退去の際、復旧して引き渡しをすることが義務付けられている場合がほとんどです。
内装解体とは、主に賃借人側で付けた間仕切壁や造作物を解体する事を指します。
もちろん、解体したものは廃材となるため、撤去・搬出作業が必ず含まれます。
広義の意味での内装解体には、もちろん賃借人都合で付けた間仕切を、さらに別のレイアウトに変更するために解体する、という事も考えられるので当然これらも内装解体の1つです。
スケルトンについて
スケルトン解体とは、広義では内装解体の中でも内装下地など、骨組み（躯体）のみを残して解体することを指します。
つまり、骨組み（躯体）のみが残された状態をスケルトンといい、その状態にする工事の事をスケルトン工事と言います。
また、スケルトンにして賃貸人（物件オーナーや管理会社）へ引き渡しをすることを「スケルトン渡し」と言います。
通常の内装解体では、前述のように賃借人側で建てた間仕切壁や造作物の撤去のみでしたが、スケルトンではこちらで施工した間仕切壁や造作物の他、天井・壁材も撤去することが要件に含まれています。
これらはやはり、賃貸借契約書に書かれており、物件により異なります。
例として、複数の物件ごとに条件が異なる様子を図解にしてみました。
物件Bと物件Cでは、共に「スケルトン渡し」をすることを条件としてみました。
Bでは「ボード材と下地材を撤去」、Cでは「ボード材（だけ）を撤去」とさせていただきましたが、どちらもスケルトンと呼ばれております。
スケルトンにはオーナーや管理会社などにより、解釈が異なる場合がございます。
中でも、物件Bのような「ほとんど躯体のみを残し、天井や壁のボード材や下地などは全撤去」というようなスケルトンを「躯体現し（くたいあらわし）」と呼ぶ場合があります。
しかし、躯体現しの場合でも水道などの設備はそのままで引き渡しをお願いされる場合もあれば、これらもすべて全撤去にて、と指定される場合もあります。
このように、物件により引き渡しの際、どのような状態にして返却するか大きく異なります。
賃貸借契約書をよく読んでいただき、認識が相違ないかオーナーや管理会社へ確認をするしかありません。
スケルトンの反対語
スケルトンは、上記の通り内装材をほとんど解体し、賃貸人へ引き渡すことを指しますが、反対にほとんど間仕切りや設備、造作物を残した状態で賃貸人へ引き渡しをすることを「居抜き」といい、そのような物件を「居抜き物件」と言います。
例えば飲食店の場合、以前営業されていた店舗内装をそのままに、什器や家具などを新調するのみで新しく営業する、と言った場合も多く見受けられます。
スケルトンを行うメリット・デメリット
メリット
- (賃貸人、賃借人にとって)ほとんどすべての内装材を撤去してもらうこととなるため、物件を新たなレイアウト、新たな下地材・ボード材にて運用できる
- 上記に付随して、内装材や設備の損傷、損耗のチェックやメンテナンスを行うことができる
- 内装材を新しくする関係上、資産価値が高められる可能性が高い
デメリット
- 工事そのものの費用が多く発生し、期間も長くなる
- 上記に付随し、新規入居者が入るまでの期間も延びてしまう
- 面積の規模に応じて費用が大きく異なってくる
- 新規入居者の負担も大きくなる（1から内装、設備を整えなければならないため）
上記の通り、スケルトンは物件オーナーや管理会社にとって特にメリットが大きいと言えます。
内装材は目に見えない部分こそ損耗が激しいにもかかわらず、それを確認することがなかなか難しいのが難点です。
建物のメンテナンス・延命という点においてスケルトン解体を行う事は大変有用であると言えます。
ただし、デメリットにて挙げた通りすべての内装ボード材や下地材などを解体撤去するというのは、建物の広さにもよりますがかなり大規模な工事になり得ます。
基本的に居抜き物件よりも費用が多く発生する確率が高く、期間も長くなるため新規入居者を受け入れるまでの体制を整えるまでの期間も、当然長くなってしまいます。
費用がかかる分、賃借人にとっても賃貸人にとっても意思疎通が重要です。
退去の際はもちろん、可能な限り入居の際しっかり確認を取り、認識を深めるべきだと思います。
補足（過去に施工した現場）
最後に、弊社が施工した中で「スケルトンの状態に解体をした」あるいは「スケルトンの状態から工事を開始した」という現場の写真をご紹介いたします。
①
こちらはコンクリート造の現場にてスケルトンの状態となった現場を撮影したものです。
下地材はすべて取り除かれ、天井や床、躯体壁が残るのみの「躯体現し（くたいあらわし）」の状態となっています。
②
1棟丸ごと下地材、ボード材の無いスケルトンの状態となっている物件
こちらの現場はスポーツ施設の内装下地・ボード・断熱材などをスケルトンの状態から施工させていただきました。
天井にわずかに重量鉄骨下地が残っています。
このような状態を「躯体現し」というかは賃貸人や施工業者により異なると言えます。
よって、「今どのような状態で」「引き渡しの際、どのような状態にすべきか」という点においてお互いの認識の相違が起こらないよう、すり合わせを行うのが最善であると言えます。
まとめ
以上、「スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？」
というテーマでお話させていただきました。
スケルトンという言葉や、概念について知っていただいた上で、結局最も大切なことは、オフィスや店舗の退去時、どのような状態にして引き渡しをしなければならないかという事です。
計画を立てる際は、まずはお手元に賃貸借契約書をご用意いただいた上で物件オーナーや管理会社など、賃貸人の方と打ち合わせをしていただき、その上で、あるいは不明な点が発生してまいりましたら私たち内装工事業者を頼っていただけますと、トラブルが起こりにくく、スムーズに原状回復工事が行えるのではないかと思われます。
当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたらお気軽にお問い合わせください。
弊社は改修工事や修繕工事、補修工事など全体的、部分的限らず工事をお受けさせていただいております。
内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でもお気軽にお問い合わせください。
最後に
工事費用は業者により大きく異なるので
【相見積】を推奨させていただいております。
まずは、各社見積りを比較し、是非ご検討ください。
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
お客様に
「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を
ご提供させていただいております。
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部分的な補修工事から内装工事一式まで受け付けております。
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