お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、
スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？
というテーマでお話させていただきます。
今回のテーマは原状回復工事と深く関係している事柄となっておりますので、都度補足説明をさせていただきます。
まずは、スケルトンについて、という本題に入る前に内装解体についてお話させていただきます。
なお、今回の記事は用語の特性上、賃借人（物件を借りられる方）向けの記事となっております。
物件オーナー様や管理会社様におきましては既にある程度ご存じの内容かもしれません。
弊社はどちら側のお立場のお客様からもご依頼をいただいておりますので、ご質問やお見積りなどお問い合わせはお気軽にどうぞよろしくお願いいたします。
内装解体とは
アパートの内装解体の様子。壁ボード材に限らず、天井や造作物の解体ももちろん内装解体に含まれます
内装解体とは、その名の通り内装、特に天井・壁・床、そしてそれらに設置した造作物のボード材、下地材などを解体することを指します。
賃貸物件から退去をする際、原状回復の義務が発生します。
そもそも原状回復とは、物件を入居した状態に戻すことを指します。
特にオフィスや店舗など、事業用物件での原状回復には
- ●設備の復旧
- ●蛍光灯の交換
- ●タイルカーペットの全交換
など、様々な項目がございますが、オフィスや店舗で多く発生してくる事柄の中に「賃借人側で後付けした、間仕切など造作物の撤去・復旧」がございます。
店舗であればカウンターや床などを後から施工する場合も多いので、これらは退去の際、復旧して引き渡しをすることが義務付けられている場合がほとんどです。
内装解体とは、主に賃借人側で付けた間仕切壁や造作物を解体する事を指します。
もちろん、解体したものは廃材となるため、撤去・搬出作業が必ず含まれます。
広義の意味での内装解体には、もちろん賃借人都合で付けた間仕切を、さらに別のレイアウトに変更するために解体する、という事も考えられるので当然これらも内装解体の1つです。
スケルトンについて
スケルトン解体とは、広義では内装解体の中でも内装下地など、骨組み（躯体）のみを残して解体することを指します。
つまり、骨組み（躯体）のみが残された状態をスケルトンといい、その状態にする工事の事をスケルトン工事と言います。
また、スケルトンにして賃貸人（物件オーナーや管理会社）へ引き渡しをすることを「スケルトン渡し」と言います。
通常の内装解体では、前述のように賃借人側で建てた間仕切壁や造作物の撤去のみでしたが、スケルトンではこちらで施工した間仕切壁や造作物の他、天井・壁材も撤去することが要件に含まれています。
これらはやはり、賃貸借契約書に書かれており、物件により異なります。
例として、複数の物件ごとに条件が異なる様子を図解にしてみました。
物件Bと物件Cでは、共に「スケルトン渡し」をすることを条件としてみました。
Bでは「ボード材と下地材を撤去」、Cでは「ボード材（だけ）を撤去」とさせていただきましたが、どちらもスケルトンと呼ばれております。
スケルトンにはオーナーや管理会社などにより、解釈が異なる場合がございます。
中でも、物件Bのような「ほとんど躯体のみを残し、天井や壁のボード材や下地などは全撤去」というようなスケルトンを「躯体現し（くたいあらわし）」と呼ぶ場合があります。
しかし、躯体現しの場合でも水道などの設備はそのままで引き渡しをお願いされる場合もあれば、これらもすべて全撤去にて、と指定される場合もあります。
このように、物件により引き渡しの際、どのような状態にして返却するか大きく異なります。
賃貸借契約書をよく読んでいただき、認識が相違ないかオーナーや管理会社へ確認をするしかありません。
スケルトンの反対語
スケルトンは、上記の通り内装材をほとんど解体し、賃貸人へ引き渡すことを指しますが、反対にほとんど間仕切りや設備、造作物を残した状態で賃貸人へ引き渡しをすることを「居抜き」といい、そのような物件を「居抜き物件」と言います。
例えば飲食店の場合、以前営業されていた店舗内装をそのままに、什器や家具などを新調するのみで新しく営業する、と言った場合も多く見受けられます。
スケルトンを行うメリット・デメリット
メリット
- (賃貸人、賃借人にとって)ほとんどすべての内装材を撤去してもらうこととなるため、物件を新たなレイアウト、新たな下地材・ボード材にて運用できる
- 上記に付随して、内装材や設備の損傷、損耗のチェックやメンテナンスを行うことができる
- 内装材を新しくする関係上、資産価値が高められる可能性が高い
デメリット
- 工事そのものの費用が多く発生し、期間も長くなる
- 上記に付随し、新規入居者が入るまでの期間も延びてしまう
- 面積の規模に応じて費用が大きく異なってくる
- 新規入居者の負担も大きくなる（1から内装、設備を整えなければならないため）
上記の通り、スケルトンは物件オーナーや管理会社にとって特にメリットが大きいと言えます。
内装材は目に見えない部分こそ損耗が激しいにもかかわらず、それを確認することがなかなか難しいのが難点です。
建物のメンテナンス・延命という点においてスケルトン解体を行う事は大変有用であると言えます。
ただし、デメリットにて挙げた通りすべての内装ボード材や下地材などを解体撤去するというのは、建物の広さにもよりますがかなり大規模な工事になり得ます。
基本的に居抜き物件よりも費用が多く発生する確率が高く、期間も長くなるため新規入居者を受け入れるまでの体制を整えるまでの期間も、当然長くなってしまいます。
費用がかかる分、賃借人にとっても賃貸人にとっても意思疎通が重要です。
退去の際はもちろん、可能な限り入居の際しっかり確認を取り、認識を深めるべきだと思います。
補足（過去に施工した現場）
最後に、弊社が施工した中で「スケルトンの状態に解体をした」あるいは「スケルトンの状態から工事を開始した」という現場の写真をご紹介いたします。
①
こちらはコンクリート造の現場にてスケルトンの状態となった現場を撮影したものです。
下地材はすべて取り除かれ、天井や床、躯体壁が残るのみの「躯体現し（くたいあらわし）」の状態となっています。
②
1棟丸ごと下地材、ボード材の無いスケルトンの状態となっている物件
こちらの現場はスポーツ施設の内装下地・ボード・断熱材などをスケルトンの状態から施工させていただきました。
天井にわずかに重量鉄骨下地が残っています。
このような状態を「躯体現し」というかは賃貸人や施工業者により異なると言えます。
よって、「今どのような状態で」「引き渡しの際、どのような状態にすべきか」という点においてお互いの認識の相違が起こらないよう、すり合わせを行うのが最善であると言えます。
まとめ
以上、「スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？」
というテーマでお話させていただきました。
スケルトンという言葉や、概念について知っていただいた上で、結局最も大切なことは、オフィスや店舗の退去時、どのような状態にして引き渡しをしなければならないかという事です。
計画を立てる際は、まずはお手元に賃貸借契約書をご用意いただいた上で物件オーナーや管理会社など、賃貸人の方と打ち合わせをしていただき、その上で、あるいは不明な点が発生してまいりましたら私たち内装工事業者を頼っていただけますと、トラブルが起こりにくく、スムーズに原状回復工事が行えるのではないかと思われます。
当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたらお気軽にお問い合わせください。
弊社は改修工事や修繕工事、補修工事など全体的、部分的限らず工事をお受けさせていただいております。
内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でもお気軽にお問い合わせください。
最後に
当社では、お見積もりから施工完了まで全てを自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
工事はそもそも同条件でも業者により金額や工期が変わってきますので、相見積もりも歓迎いたします。
「工事費用はどれくらいかかるのか。」
「この部分はどのように工事をするのか。」
など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ！
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お世話になっております。菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、
原状回復工事 ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて
お話させていただきます。
はじめに
2023年も、早くも1月が過ぎ去り春が近づいてまいりました。
春と言えば引越しのシーズンですね。
個人の方はもちろん、企業の皆さまもオフィス退去や移転を行われる方が多く、弊社でも毎年、多くのお見積りをいただいております。
そこで今回は、
- オフィスや店舗を借りられている、「賃借人」の方
- 反対に、オフィスや店舗を貸している、「賃貸人」の方
の２つの立場の方がそれぞれ原状回復工事をご検討の際、それぞれどのように異なり、どこを注意すべきかと言った点をざっくりとご説明させていただきます。
なお、参考として過去作成した
原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】
という記事へのリンクを下記に貼らせていただきます。
併せてご参考になれば幸いです。
https://kikusou-gr.com/wp/%e5%8e%9f%e7%8a%b6%e5%9b%9e%e5%be%a9%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e3%81%ae%e6%b5%81%e3%82%8c%e3%82%92%e3%81%96%e3%81%a3%e3%81%8f%e3%82%8a%e3%81%a8%e3%81%94%e7%b4%b9%e4%bb%8b%e3%80%90%e3%82%a2%e3%83%91%e3%83%bc/
https://kikusou-gr.com/wp/genzyoukaihuku2/
賃借人（借主）の場合
賃貸借契約書のイメージ画像
一般的に原状回復というと借主側による工事を指すことが多いです。
借主による原状回復の場合、まずはご自身によるオフィスや店舗の移転・退去の日付を決め、不動産オーナーや管理会社など、貸主側から提示された「賃貸借契約書」を元に、工事の計画を立てる必要があります。
当ブログでも何度か取り上げさせていただいておりますが、物件により賃貸借契約書の内容が大きく異なるため、建物を引き渡す際にどのような状態にして返却するかが重要になってきます。
原状回復を求められる主な項目は、
- ・賃借人（借主様）側で後付け、工事をした間仕切りの撤去・復旧
- ・床タイルカーペットやフロアタイルなど床材の貼替
- ・同様に、天井・壁のクロスの貼替
- ・照明の交換
- ・不要な備品の撤去・廃棄処分
- ・各所のクリーニング
- ・鍵の交換
- ・（スケルトンでの返却が要件の場合、内装ボード材や下地材の全撤去）
などがございます。
これらの内容がすべてあるわけではなく、契約により異なるということに注意が必要です。
また、こちらも何度かご説明させていただいていますが、
貸主側で原状回復工事の業者を指定している場合（指定業者）と、特に指定をしていない場合があります。
貸主側で指定業者がいる場合は、原則としてそれに従わなければなりません。
しかし、中には不当な施工費を請求する業者もいるため、指定業者と別で、複数業者に見積を出してもらい金額が適正であるか判断するのが重要です。
指定業者がいない場合、自身で自由に業者を探すことができますが、こちらの場合も同様に複数業者に見積を出し、納得のいく業者へ依頼するとよいでしょう。
賃借人による原状回復工事を依頼する際のポイント
- 1.オフィスの退去（+移転）の時期を見計らいながら工事の予定を組まなければならないため、スケジュール調整に注意
- 2.賃貸契約書に基づき、物件により原状回復の要件が様々であるため、必要・不要なことをしっかり把握しなければならない
- 3.指定業者の有無を確認し、金額面などでしっかり打ち合わせを行う必要がある
賃貸人（貸主）の場合
アパートの原状回復工事の様子①
壁ボード材の解体時の様子
上記現場にて、解体が済み、ボード材を新規施工している様子
貸主側で原状回復工事を行う場合、主に想定されるパターンは次の2つです。
- ・一般住宅物件にて、住人の退去が完了後の本格クリーニングや修繕工事を行うタイミング
- ・オフィスや店舗、一般住宅において借主側からの引き渡しの際は大丈夫と思っていたが、思わぬ修繕が必要となった場合
- ・（厳密に言えば原状回復工事ではないが、）資産価値向上のために、上記のタイミングで内装を含む各所のグレードアップを図る場合
貸主側は、当然ながら賃貸借契約書を所有している立場なので、前述した原状回復内容を自ら依頼することは基本的にはないはずです。
しかし、一般住宅、つまり居住用物件の場合は多くの場合、借主側は簡易な清掃のみで退去が完了するため、貸主側は次の貸し手が見つかるまでに本格的なクリーニングや鍵の交換、各所の修繕などを行わなければなりません。
また、退去が完了し、引き渡しが行われた後にこそ、修繕が必要な箇所が見つかったりするものです。
それらの際、建設会社や工務店、内装工事会社へ依頼が行われております。
弊社で過去にいただいた依頼内容としては、
- ・天井・壁・床など各ボード材の貼替
- ・↑に伴う、クロスの貼替
- ・経年劣化による軽鉄下地材の解体撤去、新設
- ・不要な備品の撤去、廃棄
- ・上記に伴うクリーニング作業
- ・鍵の交換
などが挙げられます。
いずれの場合も、借主側と比べ経年によるメンテナンスや修繕や、資産価値向上を目的とした工事がメインとなってきます。
そのため、広義で言えば原状回復工事というより、修繕工事（リフォーム）、あるいは改修工事（リノベーション）と捉えられる工事も多く、純粋に原状回復工事という言葉で括れない場合もございます。
上記の工事は必ずしも不具合が生じた場合のみならず、特に資産価値向上のためであれば内装材の種類やグレードをアップさせたり、内装工事の作業区分外では、外壁の塗装工事などにより、性能や見た目を現代の仕様に造りかえるという事もあるでしょう。
賃借人による原状回復と違い、退去によるスケジュールの調整などはありませんが、テナントや住居に空きがあるという事はその間空き家となってしまうわけですから、貸主側からしても早く工事を行ってほしいという場合も多く、施工会社としてはなるべく工期を短く、効率の良い工事が求められます。
賃貸人による原状回復工事を依頼する際のポイント
- どういう目的で、どのような工事を行うのか明確化し、それが可能な業者をピックアップし、見積を取る必要性がある
- 小規模な修繕のみならず、時には資産価値向上などのため大規模な修繕・改修工事を考える必要がある
- 空き家にしておくと家賃が発生せず、またクリーニングが再度必要になる場合もあるため、工事のタイミングの見計らいが重要
まとめ
以上、原状回復工事 ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて
お話させていただきました。
賃借人と賃貸人により、それぞれ原状回復工事の項目や意味合いが多少異なるという事がおわかりになったでしょうか。
弊社では、いずれの立場の方からのお見積りやご依頼もご対応させていただいております。
上記のポイントがご参考になれば幸いです。
また、実際にご検討の段階に当たりご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。
最後に
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
工事の費用は業者により大きく異なる事が多いため、相見積もりを推奨させていただいております。
弊社の見積りも他社との比較し、是非ご検討ください。
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今回は、
ハット目地施工についてざっくりとご紹介
させていただきます。
以前にもご紹介させていただいた記事の最新版になります。
ハット目地とはそもそも何？と思われる方も多いかと思われますので、本記事では簡単にご説明させていただきます。
ご説明が不要で、施工の様子をご覧になりたい方は「ハット目地 施工の様子」の見出しからご覧ください。
はじめに 目地とは
まず、目地とは今回ご紹介する石膏ボードの他に、タイルや石材など建築材料同士の間に生じる隙間の事を指します。
皆さまはレンガ同士にある、あの網目状の目地や、トイレや水回りにも継目に「コーキング」が行われているのを見たことがあるのではないでしょうか。
目地には上述しましたように、材料によりコーキングを行ったり突き付けてパテなどで埋めたり、ジョイナーなどの目地材を埋め込んだりします。
また、目地は英語では「ジョイント」といい、ジョイナーは「繋ぐもの」といったニュアンスがあるものと思われます。
なぜ目地に処置を行うのか
なぜ目地に処置を行うのかについては箇所や部材により様々ですが、最も大きな役割は「縁を切り、材料同士が干渉して損耗するのを防ぐ」のが第一と言えるでしょう。
材料は、温度や湿度により収縮したり、反りなどが発生したりする可能性があります。
また、地震などの外的要因により、縦横斜めに材料が押し出されたり引きつけられることも発生します。
そこで、目地を少し広く取るなどし、緩衝できるような施工が行われる場合が多いのです。
その他の目的としては、装飾性の追加がございます。
今回ご紹介するジョイナーは「目地を一定の幅に仕上げることができる」目地材（見切材）で、目地に挟み込み、貼り付けることで、目地を綺麗に見せつつ、材料同士の干渉を避けられるメリットがあります。
ジョイナーは様々な種類がありますが、単に目地にコーキングを埋める場合と比べ、見映えのよい目地にすることができます。
なお、ジョイナーなど、仕上げが異なる箇所同士や、天井と壁部分など、方向が異なる部分が交わる箇所に施工する部材を「見切材」といいます。
その他の見切材についても今後紹介できればと思っております。
ハット目地 施工の様子
前置きが長くなってしまいましたが、ここからは某オフィス倉庫の現場でのハット目地施工の様子をお届けします。
実際にジョイナーを施工している最中の様子。
ジョイナーを施工するため、縦地のボード材同士の目地よりやや大きめに目地が取られている
引き気味の写真のため少々わかりにくいかもしれませんが、作業員の手元付近にご注目ください。
水平方向に通常より大きめに目地が作られており、この隙間に「ハットジョイナー」を入れていきます。
シルクハットのような形をしているのでハット（帽子）ジョイナーと呼ばれています。
今回ジョイナーを入れる目的は「上部が塗装、下部がクロス仕上げとなることで、縁を切ることが推奨されるため」です。
上述したように、材料同士、特に材料や仕上げなどが異なる場合は「縁を切る」施工が必要不可欠と言えます。
縁を切ることで、湿度や地震など、外的要因により塗装やクロスに影響が出ることを軽減できます。
なお、余談ですがハットジョイナーは内装に限らず、外壁部の目地にも使用されております。
（外壁用のジョイナーは内装用と大きさや素材が大きく異なります）
ハットジョイナー近接画像（元画像データを紛失してしまったため、会社旧ロゴにて失礼いたします）
ジョイナーを埋め込む際は、ジョイナーの裏に糊付けをして貼り付けていきます。
この時、糊に厚みが出ないように、なおかつしっかりと粘着できるよう、慎重に施工していきます。
厚みが生じると、仕上げのパテ処理の際、平らにすることが大変になってしまい、調整に時間がかかってしまいます。
調整作業は後になるほど大変になってしまうため、最初が肝心です。
ハットジョイナー糊付け完了時の様子。
この後改めてパテ処理を行い、石膏ボード表面が平らになるよう、下地調整を行っていきます
上の画像は一通りハットジョイナーの糊付けが完了した様子です。
この後は、石膏ボード同士の継ぎ目やビス止め箇所と同様、パテ処理作業を行い、その後クロスや塗装を行う際、浮きや凹みが出ないように調整し、実際に塗装・クロス施工の工程へ引き継ぎをし、完了となります。
まとめ
以上、ハット目地施工についてざっくりとご紹介 ということで、
目地施工そのものについて、また実際の施工の様子をご紹介させていただきました。
今回のように上部と下部で仕上げが異なる場合など、ジョイナーによる「縁切り」をし、見切り材を施工することが多々あります。
ご指定がございましたら施工させていただくことはもちろん可能でございます。
また、「このような箇所の場合、どのように施工したらよいのか」と言った疑問・相談などがございましたらぜひともお気軽にご相談ください。
全体的な工程や、部分的な工程もご対応可能です。お問い合わせお待ちしております。
最後に
工事費用は業者により大きく異なるので
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まずは、各社見積りを比較し、是非ご検討ください。
当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。
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