お世話になっております。菊池総建株式会社です。

東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。

 

 

 

今回は、

原状回復工事　ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて

 

お話させていただきます。

 

 

 

 

はじめに

 

 

2023年も、早くも1月が過ぎ去り春が近づいてまいりました。

春と言えば引越しのシーズンですね。

 

個人の方はもちろん、企業の皆さまもオフィス退去や移転を行われる方が多く、弊社でも毎年、多くのお見積りをいただいております。

 

そこで今回は、

• オフィスや店舗を借りられている、「賃借人」の方
• 反対に、オフィスや店舗を貸している、「賃貸人」の方

 

の２つの立場の方がそれぞれ原状回復工事をご検討の際、それぞれどのように異なり、どこを注意すべきかと言った点をざっくりとご説明させていただきます。

 

なお、参考として過去作成した

原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】

という記事へのリンクを下記に貼らせていただきます。

併せてご参考になれば幸いです。

 

 

前編

https://kikusou-gr.com/wp/%e5%8e%9f%e7%8a%b6%e5%9b%9e%e5%be%a9%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e3%81%ae%e6%b5%81%e3%82%8c%e3%82%92%e3%81%96%e3%81%a3%e3%81%8f%e3%82%8a%e3%81%a8%e3%81%94%e7%b4%b9%e4%bb%8b%e3%80%90%e3%82%a2%e3%83%91%e3%83%bc/

 

 

後編

https://kikusou-gr.com/wp/genzyoukaihuku2/

 

 

 

 

賃借人（借主）の場合

 

 

 

 

一般的に原状回復というと借主側による工事を指すことが多いです。

 

借主による原状回復の場合、まずはご自身によるオフィスや店舗の移転・退去の日付を決め、不動産オーナーや管理会社など、貸主側から提示された「賃貸借契約書」を元に、工事の計画を立てる必要があります。

 

当ブログでも何度か取り上げさせていただいておりますが、物件により賃貸借契約書の内容が大きく異なるため、建物を引き渡す際にどのような状態にして返却するかが重要になってきます。

 

 

原状回復を求められる主な項目は、

 

• ・賃借人（借主様）側で後付け、工事をした間仕切りの撤去・復旧
• ・床タイルカーペットやフロアタイルなど床材の貼替
• ・同様に、天井・壁のクロスの貼替
• ・照明の交換
• ・不要な備品の撤去・廃棄処分
• ・各所のクリーニング
• ・鍵の交換
• ・（スケルトンでの返却が要件の場合、内装ボード材や下地材の全撤去）

 

などがございます。

これらの内容がすべてあるわけではなく、契約により異なるということに注意が必要です。

 

また、こちらも何度かご説明させていただいていますが、
貸主側で原状回復工事の業者を指定している場合（指定業者）と、特に指定をしていない場合があります。

 

貸主側で指定業者がいる場合は、原則としてそれに従わなければなりません。

しかし、中には不当な施工費を請求する業者もいるため、指定業者と別で、複数業者に見積を出してもらい金額が適正であるか判断するのが重要です。

 

指定業者がいない場合、自身で自由に業者を探すことができますが、こちらの場合も同様に複数業者に見積を出し、納得のいく業者へ依頼するとよいでしょう。

 

 

 

賃借人による原状回復工事を依頼する際のポイント

 

1. 1.オフィスの退去（+移転）の時期を見計らいながら工事の予定を組まなければならないため、スケジュール調整に注意
2. 2.賃貸契約書に基づき、物件により原状回復の要件が様々であるため、必要・不要なことをしっかり把握しなければならない
3. 3.指定業者の有無を確認し、金額面などでしっかり打ち合わせを行う必要がある

 

 

 

 

賃貸人（貸主）の場合

 

 

 

 

 

 

 

貸主側で原状回復工事を行う場合、主に想定されるパターンは次の2つです。

 

• ・一般住宅物件にて、住人の退去が完了後の本格クリーニングや修繕工事を行うタイミング
• ・オフィスや店舗、一般住宅において借主側からの引き渡しの際は大丈夫と思っていたが、思わぬ修繕が必要となった場合
• ・（厳密に言えば原状回復工事ではないが、）資産価値向上のために、上記のタイミングで内装を含む各所のグレードアップを図る場合

 

 

貸主側は、当然ながら賃貸借契約書を所有している立場なので、前述した原状回復内容を自ら依頼することは基本的にはないはずです。

しかし、一般住宅、つまり居住用物件の場合は多くの場合、借主側は簡易な清掃のみで退去が完了するため、貸主側は次の貸し手が見つかるまでに本格的なクリーニングや鍵の交換、各所の修繕などを行わなければなりません。

 

また、退去が完了し、引き渡しが行われた後にこそ、修繕が必要な箇所が見つかったりするものです。

それらの際、建設会社や工務店、内装工事会社へ依頼が行われております。

 

弊社で過去にいただいた依頼内容としては、

 

• ・天井・壁・床など各ボード材の貼替
• ・↑に伴う、クロスの貼替
• ・経年劣化による軽鉄下地材の解体撤去、新設
• ・不要な備品の撤去、廃棄
• ・上記に伴うクリーニング作業
• ・鍵の交換

 

などが挙げられます。

 

いずれの場合も、借主側と比べ経年によるメンテナンスや修繕や、資産価値向上を目的とした工事がメインとなってきます。

そのため、広義で言えば原状回復工事というより、修繕工事（リフォーム）、あるいは改修工事（リノベーション）と捉えられる工事も多く、純粋に原状回復工事という言葉で括れない場合もございます。

 

上記の工事は必ずしも不具合が生じた場合のみならず、特に資産価値向上のためであれば内装材の種類やグレードをアップさせたり、内装工事の作業区分外では、外壁の塗装工事などにより、性能や見た目を現代の仕様に造りかえるという事もあるでしょう。

 

賃借人による原状回復と違い、退去によるスケジュールの調整などはありませんが、テナントや住居に空きがあるという事はその間空き家となってしまうわけですから、貸主側からしても早く工事を行ってほしいという場合も多く、施工会社としてはなるべく工期を短く、効率の良い工事が求められます。

 

 

賃貸人による原状回復工事を依頼する際のポイント

 

1. どういう目的で、どのような工事を行うのか明確化し、それが可能な業者をピックアップし、見積を取る必要性がある
2. 小規模な修繕のみならず、時には資産価値向上などのため大規模な修繕・改修工事を考える必要がある
3. 空き家にしておくと家賃が発生せず、またクリーニングが再度必要になる場合もあるため、工事のタイミングの見計らいが重要

 

 

 

 

 

まとめ

 

 

 

以上、原状回復工事　ご依頼者様による施工内容や、注意するポイントの違いについて
お話させていただきました。

 

賃借人と賃貸人により、それぞれ原状回復工事の項目や意味合いが多少異なるという事がおわかりになったでしょうか。

 

弊社では、いずれの立場の方からのお見積りやご依頼もご対応させていただいております。

上記のポイントがご参考になれば幸いです。

 

また、実際にご検討の段階に当たりご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

 

 

 

最後に

 

当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。

お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。

 

工事の費用は業者により大きく異なる事が多いため、相見積もりを推奨させていただいております。

弊社の見積りも他社との比較し、是非ご検討ください。

 

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今回は、

原状回復工事の流れをざっくりとご紹介

 

 

させていただきます。

 

今回はアパート・マンションの場合としてお話させていただきます。

 

 

なお、今回は前編として全体の流れをご紹介し、
後編にて工事そのものの流れにクローズアップし、ご説明させていただきます。

 

 

 

 

⓪原状回復工事とは？

 

 

 

 

原状回復をご検討中の方向けの記事ではありますが、改めましてご説明させていただきます。

 

原状回復とは、建築・不動産においては原（元の）状（態に）回復（させる）ことを指し、
要するに「物件から退去する際、借りた時の状態に戻してから退去をお願いします」という決まり事です。

 

ごく当然のように思えますが、「借りた時の状態」というのが少々難しい場合があるため、トラブルも発生しております。

 

その点も踏まえ、これからご説明させていただきます。

 

 

 

 

①最初に確認すること

 

流れについてお話させていただく前に、原状回復工事を検討される際、確認していただきたい事がございます。

 

それは賃貸借契約書をよく読み、確認をすることです。

 

賃貸借契約書とはアパート・マンションに限らず、物件を借りる際に結ぶ契約書で、物件の名称や所在地、賃料や共益費などの情報はもちろん、
契約解除や明け渡しの際の条件なども書かれています。

 

原状回復の際最も重要となるのが「明け渡しの際の条件」であると言えます。

 

要するに、「現在の物件を退去する際、どのようにして返却をお願いします」という事が書かれており、これに基づいて準備を整える必要があるという事です。

 

また、念のため契約書に書かれている内容が変更になっていないか、確認する余裕があれば行うとよいでしょう。

備品や設備など、どのように返却したらよいか迷うようなものがあれば随時確認をしておくと安心です。

 

 

 

 

 

 

 

②次に確認すること

 

そのまま契約書も踏まえ確認すべきことがございます。

それは、

 

• ●事業用物件として借りたか居住用物件として借りたか
• ●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか

 

です。

 

 

事業用物件として借りたか、居住用物件として借りたかで原状回復工事を行うタイミングが異なる

 

基本的に、「居住用物件」として物件を借りた際は退去が完了し、引き渡しの時点でオーナー（管理会社）立ち合いのもとチェックが行われますが、
「事業用物件」の場合はほとんどの場合、賃貸契約期間内に行うことが多いです。

 

居住用物件では、「自分や家族が物件に住むこと」を前提としていますが、事業用物件では「自分や家族以外も出入りすることが多く、そこで商売を行うこと」を前提として物件の賃貸借が行われております。

 

居住用物件であれば「故意に汚していなければ物件を綺麗に清掃し、借りた時の状態に戻して退去すれば大丈夫」と言った認識でも大丈夫な場合が多いです。

 

しかし事業用であれば、クロスの総貼替や電球の交換など広範囲にわたって元通りにしなければならない内容が多い場合が多く、
見通しが甘くなってしまいますと、退去までに工事が終わらないなどの可能性も発生してきます。

 

このように、事業用物件では、原状回復に関する決め事が多く、その範囲や書類が居住用物件の場合と比べかなり多いです。

 

ですのでまず、工事を依頼する際は退去の計画が立つさらに前段階でしっかりと賃貸借契約書をよく確認しておくことをお勧めいたします。。

 

 

 

 

●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか

 

原状回復工事を行う際は、賃貸借契約書に基づき工事業者が指定されている場合があります。

まずは業者が指定されているかチェックしましょう。

 

業者の指定がない場合は、ご自身で業者を探し見積を取ることができます。

 

では、業者が指定されていた場合は、そのままその業者に工事を依頼するだけでよいかと言いますと、そうとも言えません。

後述いたします。

 

 

 

 

③複数の業者に見積もりを取る

 

後述させていただきますが、見積もりは複数の業者に取ることをお勧めいたします。

 

また、その際業者は「現地調査（現調）」をさせてほしい旨お願いすることがほとんどですが、すべて対応し、
きちんと原状回復箇所が工事されるようになっているか、施工計画書を確認しましょう。

 

 

 

原状回復工事の業者が指定されていた場合

 

原状回復工事の業者が指定されていた場合、あまり考えたくはないですが、競争相手がいないため、工事にかかる費用が不当に高価になっている可能性があります。

 

防ぐためには、同様の条件で複数の業者に見積もりを取り、どれくらいの価格がかかるのか確認をしましょう。

見積もりを出し、結果を比較するためにも期間に余裕が必要です。

 

 

 

原状回復工事の業者が指定されていなかった場合

 

業者が指定されていなかった場合も同様に、複数の業者に見積もりを取ります。

 

複数の業者に見積もりを取ることをお勧めする理由は、

• ●前述のように、価格が不当に高価になっている（または安価になりすぎている）可能性があるため
• ●建築工事は常にケースバイケースであり、価格の変動が大きいため
• ●単純に、業者により得意な工事や作業、特徴が異なるため

 

が挙げられます。

 

安価になりすぎていた場合も注意が必要です。

必要な工事が省かれている場合や、ずさんな補修、手抜き工事などを行い、後から手直しを要求され、結果的に高くつく可能性もあるためです。

 

また、上記のように建築はケースバイケースな場合が多いです。

例えば前回同じ業者に何か工事を依頼していて好感触だった場合でも、
その業者の取引先が変わったり、出張費が異なったり作業員の都合などで
期間や金額が変わることもございます。

 

いずれにしても複数の業者に見積もりを取っていただき、金額だけでなく実績や、対応による感触も確認しましょう。

 

同時に、業者任せではなくなるべくご自身で「賃貸借契約書に書かれた内容の通り、回復できるか」
確認することをお勧めします。

 

 

 

 

④近隣あいさつ、工事着工

 

各業者からの見積もりにて、工事内容や費用に納得した段階で、いよいよ工事が開始（着工）となります。

 

後編にて詳細をご説明する予定ですが、工事が始まる前には基本的に「近隣あいさつ」を行います。

 

なぜなら、工事の際は大きな音が発生したり、搬入出の際不便を強いられることがどうしても発生してしまうため、
そのことを周囲に理解してもらう必要があるからです。

 

その際、工事を依頼されたお客様も同行するとなお、工事が円滑に進む可能性が高くなります。

実際に迷惑をかけてしまう当事者としての目線で、ご挨拶を行うことはとても効果があると言えます。

 

 

あいさつが終わり、工事が実際に開始となった際も定期的なチェックを行うとよいでしょう。

 

疑問や、不安な点は都度確認すべきであり、完了してからでは手遅れになってしまう事も多いためです。

 

あらかじめ打ち合わせを行っていても、実際に工事が行われた際状況が異なってきてしまう事はしばしば発生します。

特に必要な工事が行われているか、逆に不要な工事を行っていないかの確認、備品や設備を撤去する・しないなどの確認、さらに工事に対する周囲の反応（近隣あいさつを行ったところには特に）の確認などができると、トラブルが起こらず済むでしょう。

 

 

 

 

⑤完工前最終確認

 

完工（工事完了）前に最終確認を行います。

前述したように、賃貸借契約書に基づききちんと必要な工事が必要なだけ行われているか、
また、オーナー（管理会社）が十分と言えるクオリティであるかを確認します。

 

その際は、トラブルを未然に防ぐためにもオーナー・管理会社立ち合いの下行われることが望ましく、
大丈夫である旨、確認を取りましょう。

 

 

 

 

⑥完工、引き渡し

 

全ての確認が完了し、引き渡しとなります。

 

自己都合で完結できる場合が多いレイアウト変更などの工事と違い、退去を伴うため、
原状回復工事の場合どうしてもオーナー（管理会社）との確認が必要になってきます。

こちらの都合で先行していろいろと行ってしまった結果、トラブルが起こってしまった…ということが無いよう、
随時確認を行っていくことが大切です。

 

 

 

 

 

 

まとめ

 

 

 

以上、原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】前編 というテーマでお話させていただきました。

 

冒頭でも述べましたが、近日中に後編として工事そのものの流れをご紹介いたします。

 

 

• ●原状回復工事は、事業用物件の場合退去する前に工事を完了させなければならない
• ●原状回復工事を行う前に、賃貸借契約書を読み、オーナー（管理会社）へ内容を確認した上で複数業者へ相見積もりを取るとよい
• ●指定業者があった場合でも金額が適正であるか確認するために複数相見積もりがあると安心である
• ●状況確認は随時行い、オーナー（管理会社）とのトラブルを未然に防ぎましょう

 

 

居住用物件であればここまでの確認は不要ですが、事業用物件の場合多くの人が出入りすることが多いため、
電球・蛍光灯の交換や、その他「行うべき工事、不要な工事」があり、確認すべき箇所が多数あります。

 

不安な点、ご不明な点がございましたら賃貸借契約書をご用意いただき、
お問い合わせいただければご対応させていただきます。

 

全体工事に限らず、部分的な工事でのお見積りの場合でも、
まずはご相談いただければ幸いです。

 

 

 

 

最後に

 

当社では、お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。

 

遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。

「工事費用はどれくらいかかるのか。」

「この部分はどのように工事をするのか。」

など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ！

 

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まずはお気軽にお問い合わせ下さい。お待ちしております。

 

 

 

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