この度は『菊池総建株式会社』のHPをご覧いただき誠にありがとうございます。

東京都豊島区池袋を拠点に関東近郊で『内装工事』一式・『原状回復工事』を
施工している『内装業者（内装会社）』でございます。

 

 

 

今回は、

スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？

 

というテーマでお話させていただきます。

今回のテーマは原状回復工事と深く関係している事柄となっておりますので、都度補足説明をさせていただきます。

 

まずは、スケルトンについて、という本題に入る前に内装解体についてお話させていただきます。

 

なお、今回の記事は用語の特性上、賃借人（物件を借りられる方）向けの記事となっております。

物件オーナー様や管理会社様におきましては既にある程度ご存じの内容かもしれません。

 

弊社はどちら側のお立場のお客様からもご依頼をいただいておりますので、ご質問やお見積りなどお問い合わせはお気軽にどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

内装解体とは

 

 

 

 

 

内装解体とは、その名の通り内装、特に天井・壁・床、そしてそれらに設置した造作物のボード材、下地材などを解体することを指します。

 

賃貸物件から退去をする際、原状回復の義務が発生します。

そもそも原状回復とは、物件を入居した状態に戻すことを指します。

 

特にオフィスや店舗など、事業用物件での原状回復には

• ●設備の復旧
• ●蛍光灯の交換
• ●タイルカーペットの全交換

 

など、様々な項目がございますが、オフィスや店舗で多く発生してくる事柄の中に「賃借人側で後付けした、間仕切など造作物の撤去・復旧」がございます。

店舗であればカウンターや床などを後から施工する場合も多いので、これらは退去の際、復旧して引き渡しをすることが義務付けられている場合がほとんどです。

 

内装解体とは、主に賃借人側で付けた間仕切壁や造作物を解体する事を指します。

もちろん、解体したものは廃材となるため、撤去・搬出作業が必ず含まれます。

 

広義の意味での内装解体には、もちろん賃借人都合で付けた間仕切を、さらに別のレイアウトに変更するために解体する、という事も考えられるので当然これらも内装解体の1つです。

 

 

 

 

スケルトンについて

 

スケルトン解体とは、広義では内装解体の中でも内装下地など、骨組み（躯体）のみを残して解体することを指します。

 

つまり、骨組み（躯体）のみが残された状態をスケルトンといい、その状態にする工事の事をスケルトン工事と言います。

また、スケルトンにして賃貸人（物件オーナーや管理会社）へ引き渡しをすることを「スケルトン渡し」と言います。

 

通常の内装解体では、前述のように賃借人側で建てた間仕切壁や造作物の撤去のみでしたが、スケルトンではこちらで施工した間仕切壁や造作物の他、天井・壁材も撤去することが要件に含まれています。

 

これらはやはり、賃貸借契約書に書かれており、物件により異なります。

 

 

 

 

例として、複数の物件ごとに条件が異なる様子を図解にしてみました。

 

物件Bと物件Cでは、共に「スケルトン渡し」をすることを条件としてみました。

Bでは「ボード材と下地材を撤去」、Cでは「ボード材（だけ）を撤去」とさせていただきましたが、どちらもスケルトンと呼ばれております。

 

スケルトンにはオーナーや管理会社などにより、解釈が異なる場合がございます。

中でも、物件Bのような「ほとんど躯体のみを残し、天井や壁のボード材や下地などは全撤去」というようなスケルトンを「躯体現し（くたいあらわし）」と呼ぶ場合があります。

 

しかし、躯体現しの場合でも水道などの設備はそのままで引き渡しをお願いされる場合もあれば、これらもすべて全撤去にて、と指定される場合もあります。

 

このように、物件により引き渡しの際、どのような状態にして返却するか大きく異なります。

賃貸借契約書をよく読んでいただき、認識が相違ないかオーナーや管理会社へ確認をするしかありません。

 

 

 

 

スケルトンの反対語

 

 

スケルトンは、上記の通り内装材をほとんど解体し、賃貸人へ引き渡すことを指しますが、反対にほとんど間仕切りや設備、造作物を残した状態で賃貸人へ引き渡しをすることを「居抜き」といい、そのような物件を「居抜き物件」と言います。

 

例えば飲食店の場合、以前営業されていた店舗内装をそのままに、什器や家具などを新調するのみで新しく営業する、と言った場合も多く見受けられます。

 

 

 

 

 

スケルトンを行うメリット・デメリット

 

 

メリット

 

• (賃貸人、賃借人にとって)ほとんどすべての内装材を撤去してもらうこととなるため、物件を新たなレイアウト、新たな下地材・ボード材にて運用できる
• 上記に付随して、内装材や設備の損傷、損耗のチェックやメンテナンスを行うことができる
• 内装材を新しくする関係上、資産価値が高められる可能性が高い

 

 

 

デメリット

 

• 工事そのものの費用が多く発生し、期間も長くなる
• 上記に付随し、新規入居者が入るまでの期間も延びてしまう
• 面積の規模に応じて費用が大きく異なってくる
• 新規入居者の負担も大きくなる（1から内装、設備を整えなければならないため）

 

 

上記の通り、スケルトンは物件オーナーや管理会社にとって特にメリットが大きいと言えます。

内装材は目に見えない部分こそ損耗が激しいにもかかわらず、それを確認することがなかなか難しいのが難点です。

建物のメンテナンス・延命という点においてスケルトン解体を行う事は大変有用であると言えます。

 

ただし、デメリットにて挙げた通りすべての内装ボード材や下地材などを解体撤去するというのは、建物の広さにもよりますがかなり大規模な工事になり得ます。

基本的に居抜き物件よりも費用が多く発生する確率が高く、期間も長くなるため新規入居者を受け入れるまでの体制を整えるまでの期間も、当然長くなってしまいます。

 

費用がかかる分、賃借人にとっても賃貸人にとっても意思疎通が重要です。

退去の際はもちろん、可能な限り入居の際しっかり確認を取り、認識を深めるべきだと思います。

 

 

 

 

補足（過去に施工した現場）

 

最後に、弊社が施工した中で「スケルトンの状態に解体をした」あるいは「スケルトンの状態から工事を開始した」という現場の写真をご紹介いたします。

 

 

 

①

 

 

 

こちらはコンクリート造の現場にてスケルトンの状態となった現場を撮影したものです。

下地材はすべて取り除かれ、天井や床、躯体壁が残るのみの「躯体現し（くたいあらわし）」の状態となっています。

 

 

 

②

 

 

 

こちらの現場はスポーツ施設の内装下地・ボード・断熱材などをスケルトンの状態から施工させていただきました。

 

天井にわずかに重量鉄骨下地が残っています。

このような状態を「躯体現し」というかは賃貸人や施工業者により異なると言えます。

よって、「今どのような状態で」「引き渡しの際、どのような状態にすべきか」という点においてお互いの認識の相違が起こらないよう、すり合わせを行うのが最善であると言えます。

 

 

 

 

 

まとめ

 

 

 

以上、「スケルトンについて。スケルトン工事、スケルトン解体とは？」
というテーマでお話させていただきました。

 

スケルトンという言葉や、概念について知っていただいた上で、結局最も大切なことは、オフィスや店舗の退去時、どのような状態にして引き渡しをしなければならないかという事です。

計画を立てる際は、まずはお手元に賃貸借契約書をご用意いただいた上で物件オーナーや管理会社など、賃貸人の方と打ち合わせをしていただき、その上で、あるいは不明な点が発生してまいりましたら私たち内装工事業者を頼っていただけますと、トラブルが起こりにくく、スムーズに原状回復工事が行えるのではないかと思われます。

 

 

 

当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

 

弊社は改修工事や修繕工事、補修工事など全体的、部分的限らず工事をお受けさせていただいております。

 

内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でもお気軽にお問い合わせください。

 

 

 

 

最後に

 

工事費用は業者により大きく異なるので
【相見積】を推奨させていただいております。

まずは、各社見積りを比較し、是非ご検討ください。

 

 

当社はお見積りから施工完了までの工程を全て自社で行っております。

お客様に
「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を
ご提供させていただいております。

 

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東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。

 

今回は、

原状回復工事の流れをざっくりとご紹介

 

 

させていただきます。

 

今回はアパート・マンションの場合としてお話させていただきます。

 

 

なお、今回は前編として全体の流れをご紹介し、
後編にて工事そのものの流れにクローズアップし、ご説明させていただきます。

 

 

 

 

⓪原状回復工事とは？

 

 

 

 

原状回復をご検討中の方向けの記事ではありますが、改めましてご説明させていただきます。

 

原状回復とは、建築・不動産においては原（元の）状（態に）回復（させる）ことを指し、
要するに「物件から退去する際、借りた時の状態に戻してから退去をお願いします」という決まり事です。

 

ごく当然のように思えますが、「借りた時の状態」というのが少々難しい場合があるため、トラブルも発生しております。

 

その点も踏まえ、これからご説明させていただきます。

 

 

 

 

①最初に確認すること

 

流れについてお話させていただく前に、原状回復工事を検討される際、確認していただきたい事がございます。

 

それは賃貸借契約書をよく読み、確認をすることです。

 

賃貸借契約書とはアパート・マンションに限らず、物件を借りる際に結ぶ契約書で、物件の名称や所在地、賃料や共益費などの情報はもちろん、
契約解除や明け渡しの際の条件なども書かれています。

 

原状回復の際最も重要となるのが「明け渡しの際の条件」であると言えます。

 

要するに、「現在の物件を退去する際、どのようにして返却をお願いします」という事が書かれており、これに基づいて準備を整える必要があるという事です。

 

また、念のため契約書に書かれている内容が変更になっていないか、確認する余裕があれば行うとよいでしょう。

備品や設備など、どのように返却したらよいか迷うようなものがあれば随時確認をしておくと安心です。

 

 

 

 

 

 

 

②次に確認すること

 

そのまま契約書も踏まえ確認すべきことがございます。

それは、

 

• ●事業用物件として借りたか居住用物件として借りたか
• ●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか

 

です。

 

 

事業用物件として借りたか、居住用物件として借りたかで原状回復工事を行うタイミングが異なる

 

基本的に、「居住用物件」として物件を借りた際は退去が完了し、引き渡しの時点でオーナー（管理会社）立ち合いのもとチェックが行われますが、
「事業用物件」の場合はほとんどの場合、賃貸契約期間内に行うことが多いです。

 

居住用物件では、「自分や家族が物件に住むこと」を前提としていますが、事業用物件では「自分や家族以外も出入りすることが多く、そこで商売を行うこと」を前提として物件の賃貸借が行われております。

 

居住用物件であれば「故意に汚していなければ物件を綺麗に清掃し、借りた時の状態に戻して退去すれば大丈夫」と言った認識でも大丈夫な場合が多いです。

 

しかし事業用であれば、クロスの総貼替や電球の交換など広範囲にわたって元通りにしなければならない内容が多い場合が多く、
見通しが甘くなってしまいますと、退去までに工事が終わらないなどの可能性も発生してきます。

 

このように、事業用物件では、原状回復に関する決め事が多く、その範囲や書類が居住用物件の場合と比べかなり多いです。

 

ですのでまず、工事を依頼する際は退去の計画が立つさらに前段階でしっかりと賃貸借契約書をよく確認しておくことをお勧めいたします。。

 

 

 

 

●原状回復工事業者がオーナー・管理会社側から指定されているかどうか

 

原状回復工事を行う際は、賃貸借契約書に基づき工事業者が指定されている場合があります。

まずは業者が指定されているかチェックしましょう。

 

業者の指定がない場合は、ご自身で業者を探し見積を取ることができます。

 

では、業者が指定されていた場合は、そのままその業者に工事を依頼するだけでよいかと言いますと、そうとも言えません。

後述いたします。

 

 

 

 

③複数の業者に見積もりを取る

 

後述させていただきますが、見積もりは複数の業者に取ることをお勧めいたします。

 

また、その際業者は「現地調査（現調）」をさせてほしい旨お願いすることがほとんどですが、すべて対応し、
きちんと原状回復箇所が工事されるようになっているか、施工計画書を確認しましょう。

 

 

 

原状回復工事の業者が指定されていた場合

 

原状回復工事の業者が指定されていた場合、あまり考えたくはないですが、競争相手がいないため、工事にかかる費用が不当に高価になっている可能性があります。

 

防ぐためには、同様の条件で複数の業者に見積もりを取り、どれくらいの価格がかかるのか確認をしましょう。

見積もりを出し、結果を比較するためにも期間に余裕が必要です。

 

 

 

原状回復工事の業者が指定されていなかった場合

 

業者が指定されていなかった場合も同様に、複数の業者に見積もりを取ります。

 

複数の業者に見積もりを取ることをお勧めする理由は、

• ●前述のように、価格が不当に高価になっている（または安価になりすぎている）可能性があるため
• ●建築工事は常にケースバイケースであり、価格の変動が大きいため
• ●単純に、業者により得意な工事や作業、特徴が異なるため

 

が挙げられます。

 

安価になりすぎていた場合も注意が必要です。

必要な工事が省かれている場合や、ずさんな補修、手抜き工事などを行い、後から手直しを要求され、結果的に高くつく可能性もあるためです。

 

また、上記のように建築はケースバイケースな場合が多いです。

例えば前回同じ業者に何か工事を依頼していて好感触だった場合でも、
その業者の取引先が変わったり、出張費が異なったり作業員の都合などで
期間や金額が変わることもございます。

 

いずれにしても複数の業者に見積もりを取っていただき、金額だけでなく実績や、対応による感触も確認しましょう。

 

同時に、業者任せではなくなるべくご自身で「賃貸借契約書に書かれた内容の通り、回復できるか」
確認することをお勧めします。

 

 

 

 

④近隣あいさつ、工事着工

 

各業者からの見積もりにて、工事内容や費用に納得した段階で、いよいよ工事が開始（着工）となります。

 

後編にて詳細をご説明する予定ですが、工事が始まる前には基本的に「近隣あいさつ」を行います。

 

なぜなら、工事の際は大きな音が発生したり、搬入出の際不便を強いられることがどうしても発生してしまうため、
そのことを周囲に理解してもらう必要があるからです。

 

その際、工事を依頼されたお客様も同行するとなお、工事が円滑に進む可能性が高くなります。

実際に迷惑をかけてしまう当事者としての目線で、ご挨拶を行うことはとても効果があると言えます。

 

 

あいさつが終わり、工事が実際に開始となった際も定期的なチェックを行うとよいでしょう。

 

疑問や、不安な点は都度確認すべきであり、完了してからでは手遅れになってしまう事も多いためです。

 

あらかじめ打ち合わせを行っていても、実際に工事が行われた際状況が異なってきてしまう事はしばしば発生します。

特に必要な工事が行われているか、逆に不要な工事を行っていないかの確認、備品や設備を撤去する・しないなどの確認、さらに工事に対する周囲の反応（近隣あいさつを行ったところには特に）の確認などができると、トラブルが起こらず済むでしょう。

 

 

 

 

⑤完工前最終確認

 

完工（工事完了）前に最終確認を行います。

前述したように、賃貸借契約書に基づききちんと必要な工事が必要なだけ行われているか、
また、オーナー（管理会社）が十分と言えるクオリティであるかを確認します。

 

その際は、トラブルを未然に防ぐためにもオーナー・管理会社立ち合いの下行われることが望ましく、
大丈夫である旨、確認を取りましょう。

 

 

 

 

⑥完工、引き渡し

 

全ての確認が完了し、引き渡しとなります。

 

自己都合で完結できる場合が多いレイアウト変更などの工事と違い、退去を伴うため、
原状回復工事の場合どうしてもオーナー（管理会社）との確認が必要になってきます。

こちらの都合で先行していろいろと行ってしまった結果、トラブルが起こってしまった…ということが無いよう、
随時確認を行っていくことが大切です。

 

 

 

 

 

 

まとめ

 

 

 

以上、原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】前編 というテーマでお話させていただきました。

 

冒頭でも述べましたが、近日中に後編として工事そのものの流れをご紹介いたします。

 

 

• ●原状回復工事は、事業用物件の場合退去する前に工事を完了させなければならない
• ●原状回復工事を行う前に、賃貸借契約書を読み、オーナー（管理会社）へ内容を確認した上で複数業者へ相見積もりを取るとよい
• ●指定業者があった場合でも金額が適正であるか確認するために複数相見積もりがあると安心である
• ●状況確認は随時行い、オーナー（管理会社）とのトラブルを未然に防ぎましょう

 

 

居住用物件であればここまでの確認は不要ですが、事業用物件の場合多くの人が出入りすることが多いため、
電球・蛍光灯の交換や、その他「行うべき工事、不要な工事」があり、確認すべき箇所が多数あります。

 

不安な点、ご不明な点がございましたら賃貸借契約書をご用意いただき、
お問い合わせいただければご対応させていただきます。

 

全体工事に限らず、部分的な工事でのお見積りの場合でも、
まずはご相談いただければ幸いです。

 

 

 

 

最後に

 

当社では、お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。

 

遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。

「工事費用はどれくらいかかるのか。」

「この部分はどのように工事をするのか。」

など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ！

 

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