原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】後編

現地調査、打ち合わせの様子
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お世話になっております。菊池総建株式会社です。

東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。

 

今回は、

原状回復工事の流れをざっくりとご紹介

 

 

させていただきます。

 

今回はアパート・マンションの場合としてお話させていただきます。

 

 

こちらの記事では後編として、工事そのものの流れにクローズアップし、ご説明させていただきます。

 

前回は前編として全体の流れをご紹介しておりますので、
「工事を依頼する前にどのような準備をしたらよいか」などをご確認されたい方は併せてご覧いただければ幸いです。

 

 

原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】前編

 

 

つまり今回は、施工業者から見た視点となりますので、「こんなところを気にしているんだ」と見ていたければなと感じております。

 

 

一例として、原状回復工事の全体の流れを表にまとめてみました。

こちらの流れに沿って後ほど説明させていただきます。

 

 

原状回復工事 全体の流れの一例

 

 

 

 

①お見積り、現地調査

 

現地調査、打ち合わせの様子

現地調査、打ち合わせの様子。写真は業者同士の打ち合わせの様子ですが、現地調査の場合依頼者や、場合によっては貸主側を交えて打ち合わせを行います。

 

 

 

前回の内容と一部重複いたしますが、弊社の場合、お電話や、ホームページ、SNSからお見積りを頂戴しております。

 

個人のお客様や、オーナー・管理会社様からの直接のご依頼の場合と、元請業者様や電気工事業者様など、協力業者として施工のお手伝いをしてほしい旨のご依頼をいただく場合がございます。

 

いずれも施工を行う上では同じですが、立場が異なる方からご依頼をいただくこととなります。

 

さて、お見積りをいただく際はご依頼者様の情報の他、

  • ●今、現場がどのような状態で、どうされたいか
  • ●何階建ての建物か(エレベーターなどは使用可能か)
  • ●日中工事は可能か
  • ●いつ頃に退去されるか(原状回復の場合)

 

 

などを確認させていただきます。

 

1番目の「今、現場がどのような状態で、どうされたいか」は最も重要です。

 

ご依頼を受ける際、「このようにしたい」という文面にていただくことが多いのですが、
同じくらい「現場が今どのような状態なのか」も重要です。

このような情報を必要最低限頂戴した時点で、かなりざっくりとしたお見積りを出すことができます

 

しかし、やはり現地調査を行い、実際に私たちの目で現場を確認できることが理想的です。

現場の状況はもちろん、今どのようなレイアウトになっているものをどのように変更、建て直し、解体するのかを再確認します。

可能な限り、資材をどこに置けるか、搬入出はどう行うか、周辺状況はどのようになっているかなども併せて確認していきます。

 

このように、依頼者様(お客様)のご要望を尋ねつつ、双方が納得いくまでお話がまとまった段階で先ほどよりも厳密なお見積りを出すことができ
その結果をもとに依頼者様(お客様)に判断していただくこととなります。

 

ご納得いただき、正式な受注をいただけた場合、私たち工事業者はその現場に最適な職人を手配したり必要な材料を業者から調達します。

 

 

 

 

②着工

 

 

ここからは実際に工事に入った際のざっくりとした流れを説明させていただきます。

 

 

 

②-0 近隣あいさつ

 

 

 

前編でもご紹介しましたが、工事が開始される前には施工する業者が、周辺住人に対して近隣あいさつを行います。

小規模の工事や、場合により紙面でのお知らせを玄関や、ポストに投函するのみの場合もございますが、
騒音や振動、工事業者など人や物の往来も激しくなるため、直接お伺いし、ご挨拶をさせていただく場合も多いです。

 

前編でもご紹介した通り、この際依頼者様が同行することでより効果が高まり、工事がスムーズにいく可能性が高まります。

 

近隣あいさつについてもご要望や不安に感じられている点などがございましたらご相談ください。

 

 

 

②-1 養生

 

 

工事や、材料の搬入を行うための養生を行います。

養生には大きく分けて2種類あり、ホコリや汚れに対する養生と、傷が付かないように保護をする養生があります。

 

これらを施工箇所以外や、傷が付く可能性のあるドア周りや搬入経路、つまり床部分やエレベーター周りにおこなっていきます。

 

 

工事前養生の様子。床部分にはブルーシートを、作業区域外にはホコリ防止の養生を施しています

養生の一例。床部分はホコリ養生と、傷が付かないようにする役割を持たせております。 写真左部分は「マスカー」という養生で天井から床までを覆い、隅に寄せた備品へホコリがいかないようにしています

 

 

 

 

②-2 残置物の運び出し・処分

 

 

事前に依頼者様にて必要な物を移転先に運び出していただき、残置物を運び出したり、処分を行います。

これらに関しては、いわゆる「引越し」の部分に当たるため、依頼者様からのご要望を聞き、どこまで業者に任せるか確認をします。

 

 

 

 

②-3 搬入

 

 

ほとんどの場合、工事に使用するすべての材料を一度に現場に搬入、設置することはできませんが、初日は多くの部材を搬入することとなります。

 

資材置き場の取り決めや、搬入出経路、他業種の職人との打ち合わせなどもこの段階で行っていくことが多いです。

 

材料の搬入が行われてる間、少ない材料で済む工程は先にスタートとなる場合がございます。

具体的には電気工事業者が、配線を開始する場合がございます。

 

しかしながら、配線工事には軽量鉄骨下地が必要な箇所もあるため並行して行う部分も多いです。

 

 

 

②-4 施工開始

 

 

原状回復工事の場合、施工の流れは、大まかに以下の通りとなります。

もちろん、あくまでも一例であり、また同時並行したり、前後する場合もあります。

 

 

  1. 1.解体工事
  2. 2.壁工事(天井工事が発生する場合は、天井を先に行う場合が多い)
  3. 3.床工事
  4. 4.補修工事

 

 

1.解体工事

 

古いアパートの物件の壁ボード材解体の様子

アパート物件の原状回復のための、壁ボード材解体の様子。
この壁はGL工法にて建てられていたため、剥がした部分にすぐコンクリートが露出してます

 

解体を伴う改修工事であれば、まずは既存の部材を解体していきます

例えば今回のようにアパート・マンションの原状回復工事の場合、カーテンレールの撤去や既存のボード材を解体したりなどがございます。

 

解体・撤去の範囲やボリューム感は、場合により様々です。

例として、原状回復工事において、軽量鉄骨下地の施工を伴う施工内容としては、

 

  • ●メンテナンスのため、ボード材を全剥がしをし、軽量鉄骨下地(LGS)も立て直す場合
  • ●原状回復工事の後段階で、新たに間仕切壁を新設する場合
  • ●その他レイアウト変更を伴う場合

 

などが挙げられます。

 

また、ボード材の施工を伴う施工内容といたしましては、

 

  • ●既存ボード材を撤去し、貼りなおす場合
  • ●新たに間仕切壁を新設する場合

 

などが挙げられます。

 

軽量鉄骨下地の建て替えや、ボード材を貼り替える工事は原状回復工事においては必須ではありませんが、
メンテナンスや、消耗・損耗が確認された際や、賃貸借契約書の書面に基づき行われます。

 

その他、入居者の都合で入居後新設したり、間取りを変更している場合は元通りに戻す(=原状回復)義務が発生するため、
軽量鉄骨下地工事や、ボード工事が必要になってきます。

 

 

 

 

2.壁工事・天井工事

 

 

写真はオフィスのものですが、軽量鉄骨壁の下地を施工している様子

オフィスの写真ではありますが、軽量鉄骨壁下地を建てている様子です

 

 

 

各所の解体が完了次第、順次施工に移ってまいります。

 

施工が広範囲になるほど前工程と同時並行で行っていきます。

 

事業用借用物件の場合、クロス(壁紙)の貼り替えも義務になっている場合が多く、その場合や、
前述したように軽量鉄骨下地やボード材の貼り替えがあった場合もクロス工事が発生します。

 

つまり、事業用として物件に入居している場合、賃貸借契約書にもよりますが、
ほとんどの場合クロスの貼り替えを義務付けられていることが多いです。

 

天井や壁の施工が完了した時点で床工事の施工に移っていきます。

 

 

 

 

3.床工事

 

 

通常のオフィスの場合であれば、原状回復工事の際、タイルカーペットなどは総入れ替えとなり、借主側の負担となります。

理由としては「事業として使用している場合、それが経年劣化によるものか判断しづらいため」です。

 

同様の理由で、事業用として入居した際カーペットが敷かれており、交換して返却することが義務付けられている場合もございます。

 

その他として事業用に床下配線などを行っている物件であればそれらを撤去するために床剥がしを行い、新しい床材に交換するなどを行います。

 

 

 

 

4.補修工事

 

その他、全体を交換する必要がない箇所において、一部の部材の交換や、傷の補修を行います。

 

補修の仕方も様々で、単純に一部を貼り替えたり、細かな箇所であれば傷を埋めたり、塗装で隠したりもします。

 

 

 

 

5.解体材、廃材搬出作業

 

 

現場が手狭になってきた際は随時搬出は行ってまいりますが、
施工の完了に差し掛かっていく段階にて本格的に解体材や、施工の際発生した廃材を搬出していきます。

 

原状回復工事の場合、剥がしたクロスや解体したボード材、軽量鉄骨下地などが発生します。

古い下地材が木だった場合、木材も発生します。

 

現場にて「ガラ袋」と呼ばれている、ポリプロピレン樹脂製のゴミ袋になるべく分別してまとめ、それらを搬出していきます。

 

片付いてきた段階で、清掃を行っていきます。

 

 

 

6.クリーニング

 

全ての施工が完了した段階で工事をした箇所や、物件全体を清掃していきます。

アパート・マンションであれば備品や、照明器具エアコンなどの洗浄を行います。

 

どこまでをどの程度行うかは、施工の際の契約によって異なり、また業者によりできることが異なるため、事前に確認するとよいでしょう。

賃貸借契約書の要件に沿うように、各所の清掃を行っていきます。

 

 

現場清掃の様子。大きな現場では特に施工が完了していなくても都度清掃を行い、清潔を保ったり通行をしやすいように努めております

現場清掃の様子。大きな現場では特に、作業の区切りごとに清掃や片づけを行います。
現場の美観と、安全を保つためです。

 

 

 

 

③完工、引き渡し

 

 

全ての施工、清掃が完了すればいよいよ引き渡しとなります。

 

本当にすべての箇所がご依頼通りのクオリティに達しているか、依頼者(お客様)や、貸主側(オーナーや管理会社)を呼び、
完全にご納得いただけたところで引き渡しを行います。

 

 

 

握手のイメージ画像

 

 

 

 

まとめ

 

 

 

以上、原状回復工事の流れをざっくりとご紹介【アパート・マンションの場合】後編 というテーマで、
今回は施工業者の立場にて、工程的な流れをざっくりお話させていただきました。

 

 

 

  • ●原状回復工事は、まずは見積の段階で現地調査を行い、その後正式に着工する
  • ●工事を開始する前に、近隣あいさつを行い、その後キズやホコリから守るための養生を行い、材料の搬入、そして着工となる
  • ●クリーニングまで完了の後、依頼者様、物件の貸主側(オーナーや管理会社)双方立会いの下引き渡しとなる

 

 

今回も事業用物件を想定しお話しさせていただきました。

居住用物件の場合、借主側にてここまで多くの工事を行う必要はございませんが
事業用物件の場合、賃貸借契約書の内容に基づき様々な箇所の解体、撤去、施工が必要になってまいります。

 

不安な点、ご不明な点がございましたら賃貸借契約書をご用意いただき、
お問い合わせいただければご対応させていただきます。

 

全体工事に限らず、部分的な工事でのお見積りの場合でも、
まずはご相談いただければ幸いです。

 

 

 

 

最後に

 

当社では、お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。

 

遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。

「工事費用はどれくらいかかるのか。」

「この部分はどのように工事をするのか。」

など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ!

 

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まずはお気軽にお問い合わせ下さい。お待ちしております。

 

 

 

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