お世話になっております、菊池総建株式会社です。
東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を手掛けております。
今回は、弊社でも得意とする原状回復工事について、
改めてのご説明と注意点をあげさせていただきますので
原状回復のご予定がある、あるいは検討中の方はご覧いただければ幸いです。
原状回復とは
築年数の経過した集合住宅の原状回復工事のための、解体途中の様子。
原状回復とは、建築においては「賃貸物件を退去する際、元に戻す」ことを指します。
住宅を借りている場合でも、内装を工事したり、何かを付け加えた場合元に戻すよう、契約でお願いされることがございますが、
オフィスや店舗など事業として借りた物件の場合、居住用と比べその範疇が大きくなります。
以下に、その注意点を挙げていきます。
事業用 賃貸物件の原状回復の注意点
- ●契約書に基づき原状回復の範囲が定められているため、まずは契約書を確認する
- ●契約書を確認した上で、複数の業者に見積りを依頼する（相見積もり）
- ●契約書に基づき、原状回復範囲以上の工事や、未満の工事を行わないよう随時確認を行う
契約書に基づき原状回復の範囲が定められているため、まずは契約書を確認する
契約書に定められた原状回復の範囲を確認することが最も大事です。
後ほど説明いたしますが、この範囲を確認しないと
「退去する際の要件を満たしていないため、それにかかる費用を請求されてしまう」
「退去する際の要件以上の工事を行ってしまい、損をしてしまう」
といった問題に発展しかねません。
物件により原状回復する範囲は異なるため、
契約書をよく読み、不明な点は物件管理者（管理会社、オーナーに相当する立場の人）へ
確認を取りつつ、工事業者と打ち合わせをする必要があります。
多くの場合、居住用に比べその範囲は広く設定されております。
例えば、
- ●照明器具はすべて取替えにて返却
- ●床タイルカーペットなどすべて貼り替えにて返却
などが挙げられます。
退去の際どのような状態にして返却するよう求められているか
契約書を確認してまいりましょう。
複数の業者に見積りを依頼する（相見積もり）
範囲を確認できたらいよいよ業者に依頼をかけます。
業者により、修繕の際の材料費や搬入出にかかる費用、作業人数やかかる日数は様々です。
工事にかかる費用の内訳がわかりやすく書かれており、説明を求めた場合適切な説明、対応ができる業者を選ぶべきかと思います。
安さを追求したいところですが、その結果必要である部分の原状回復が行われておらず
再度工事が必要になってしまったりしては本末転倒です。
そのため、この段階でも契約書や、物件管理者と確認した内容をしっかりと業者に伝え
要件通り工事に含まれた上で、金額が適正であるか複数の業者と確認することをお勧めします。
契約書に基づき、原状回復範囲以上の工事や、未満の工事を行わないよう随時確認を行う
見積書の内容に納得しましたら、いよいよ工事着工となります。
上記でも記載いたしましたが、できるかぎり工事が着工されてからも何度か工事が適正に行われているか
確認する、あるいは報告をしてもらうよう依頼しましょう。
後からでは手遅れになってしまうような事柄から先に確認をするようにし、
既に工事されてしまった、あるいは今からでは工事が不可能と言ったことが無いようにしたいものです。
結局のところ、原状回復では「物件管理者が契約書に基づいた内容にて、要件通り物件が元に戻されている」
事が一番大事です。
そのため、業者が誤って（あるいは意図的に）不要な工事をしてしまい、費用がかさんでしまったり
費用を省いてしまい必要な部分が必要な通りに戻すことができなかった という事が無いよう、
気を付けなければなりません。
備品類やリース品、造作物など、特にエアコンやカーテンなど物件により条件が異なりますが
この辺りはやはり契約書や、管理会社やオーナーに確認を取る他ありません。
また、共用部の工事に関しても通常不要となっておりますが、
物件により一部含まれている場合もあるのでこちらも要確認です。
原状回復の範囲の種類
ここからは、物件によって異なる原状回復の種類を列挙いたします。
物件入居時にも確認をされたかと思いますが、退去の際はまた異なる場合もあるので、
契約書を見つつ改めての確認をしてまいりましょう。
- 居抜き
- スケルトン戻し
- スケルトン戻し（躯体あらわし）
居抜き
居抜きとは、退去の際、内装や什器をそのまま引き渡しても良いことを指します。
また、そのような物件を「居抜き物件」と呼びます。
特に飲食店に多い印象がありますが、什器やリース品、あるいは自身が入居した際に取り付けた造作物等は
どのようにして返すかなどは契約書、あるいは貸主側へ確認が必須となります。
スケルトン戻し
運動施設新装工事の現場にて、前入居者が退去し、解体が完了したところ。 ほとんど全ての内装材、設備が撤去され、いわゆる「躯体あらわし」の状態と言えます。 参考リンク：新築工事 施工事例 スポーツ施設 前編
スケルトン戻しとは、居抜きと反対にすべての内装、設備、什器や備品などを解体・撤去し、
基本的に何もない状態にして貸主側へ返却することを指します。
自身が入居した際、居抜きにて借りた場合でも物件のメンテナンスなどのため、
スケルトンにて返却を要求される場合があります。
ただし、次に説明いたしますが貸主側が「スケルトンをどのような状態であると認識している」
かにより、原状回復の範囲が異なりますので、やはり注意が必要です。
スケルトン戻しの注意点
スケルトンと一言に言えど、貸主側がどのような状態に戻してほしいかは
物件、あるいは契約により異なります。
下記に一例をあげさせていただきますので、現在検討中の方は特にご注意ください。
- ●内装の仕上げ材を撤去し、下地（ボード材）は残し、照明器具は全取替にて返却
- ●内装の下地のみを残し、仕上げはもちろんボード材も撤去にて返却
- ●内装の下地も撤去し、コンクリート、あるいは鉄骨の躯体が露出した状態にて返却（躯体あらわし）
上記はあくまでも一例で、これらに加え
「クロス（仕上げ）は同系統のもので貼り替え、床タイルカーペットも貼り直しにて」
「電話回線、インターネット回線の撤去の有無」
「間仕切壁の撤去の有無」
など、退去の際どのように戻さなければならないかは契約により様々です。
こればかりは借主側である皆様にて、契約書をよく読み貸主側へ、間違いがないか確認していくしかありません。
退去が迫ってきた際は、貸主側や内装工事業者とトラブルが起きないよう、
今回の記事の内容や、その他確認すべき内容を精査し
早めの準備をしていきましょう。
まとめ、最後に
以上、原状回復を依頼・検討する際の注意点、確認点についてのご紹介でした。
当ブログを読み、不安な点や相談したい事柄等ございましたら
お気軽にお問い合わせください。
そしてもちろん記事の中にもございますように
お見積もりの際は、他社様との相見積もり大歓迎です。
費用、条件等ご納得いただき、気持ちの良い状態で弊社へ依頼していただくことが
皆さまのためにもなるのだと考えています。
なお、先日弊社で原状回復工事を依頼した場合の「価格の安さについて」
というブログを書かせていただきました。
併せてご覧いただけますと幸いです。
その他、内装工事全般に関しご依頼したいことがございましたら、ぜひとも弊社へご相談ください。
内装工事全体に関わる工事も、一部工程に携わる工事でも、お気軽にお問い合わせください。
最後に
当社では、お見積もりから施工完了まで全てを自社で行っております。
お客様に「少しでも価格を安く、品質が高くて良いもの」を提供しております。
遠慮なく複数の業者様と比べていただき、相見積もりも歓迎いたします。
「工事費用はどれくらいかかるのか。」
「この部分はどのように工事をするのか。」
など、ご相談・お問い合わせはお気軽にどうぞ！
オフィスリニューアル・店舗改装・原状回復工事・リフォーム工事（内装工事）等々
まずはお気軽にお問い合わせ下さい。お待ちしております。
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